冠德建設董事長馬玉山 – 都更加速落實 學習新加坡

全台灣第一件都市更新案,就是冠德辦理的,30幾年的經驗,我們 深深覺得台灣推動都市更新已經是到了刻不容緩的地步,政府應該要 有大智慧,去打開都更的癥結。

以 台北市來說,已經是非常老齡化的都市,100多萬戶住宅中,30 年屋齡以上就已達51%,換言之有55萬多戶老舊住宅,是依據30年前 的建築物耐震法規和結構標準所蓋出來的,誠如內政部部長李鴻源所 說,要提出防災型都市更新,畢竟台北市遍地所及的老舊住宅已經禁 不起任何一次大地震的考驗,政府應加速推動都更。

目前全球已進入城市競爭的時代,台北在此國際競賽中卻遠遠落後 ,土地供給稀有、都更陷入僵化,究竟什麼原因造成的?

首先,我認為最大問題是政府審核都更案件,花費太冗長的時間, 導致都更效率嚴重低落。

以冠德96年競標取得新北市中和公有土地都更案來說,光是這6年 ,就還在等待審查階段,我估計,大概還要等1年才可能完成,這麼 一來,光是實施者參與政府公辦都更案,就至少要花7、8年!這是非 常嚴重的問題。

第 二個問題,是都更戶對於建商辦理都更,已不可能有足夠的信任 感。所以簽約時,大家總會我看你、你看我,都擔心有人會拿到更好 的條件。4年前台北市政府推動「台北好好看」計畫,萬華有1處符合 條件的都更基地,委託一家顧問公司作好所有規劃和設計,並徵求民 間建商參與,結果經多次評選和競標,冠德脫穎而出得標了,也派駐 一組團隊參與,可是1年半快2年下來,未料有已簽約住戶推翻之前的 共識、要求更好的分回條件,結果全案簽不下去,最後以白費功收場 。

上述兩個問題,造成都更舉步維艱。怎麼辦呢?我們又如何去面對 和改革呢?我想到幾個都更加速推動落實的方向。

第一,從立法作起,建立司法判決釘子戶爭議問題。很多學者專家 談起都更,都師法日本模式,但這非常不合理!因為日本立法和推動 都更都非常緩慢,我們沒這種時間成本去取法日本了,有哪些國家的 都更政策值得我們效法?有!新加坡!

兩 年前我隨著經建會前主委劉憶如前往新加坡參觀HDB(Housing& Development Board,住宅發展局)時,我問局長「釘子戶如何處 理?」局長很疑惑問我「什麼是釘子戶?」他解釋新加坡沒有釘子戶 爭議發生,進行都更並清理拆除地上物前1年,都會聘請估價師評估 每一住戶可獲多少拆遷補償費,住戶可拿這份報告,向政府領錢,如 有問題,可向法院請求提告,最後以法院判決為補償依據。

所以新加坡沒有釘子戶抗爭,法院司法程序並不影響政府推動都更 和再生的施政方針,司法歸司法、行政歸行政。所以,政府公權力一 定要拿出來,排除釘子戶,新加坡模式值得我們借鏡參考。

第 二,從行政方向思考,台北市政府都更處只是三級單位,哪有人 力和時間去推動、執行審查數百件申請案?我建議在不擴大政府組織 的前提下,為何不思考從垂直整合、改為水平整合,去同步推動、審 核都更案?例如建築可委外建築師公會、地政可委外地政士公會、估 價可委外估價師公會等,讓政府建立單一窗口,都更審查各個環節都 可同步運作、縮短行程流程。

當然,使用者要付費,都更案申請人必須支付所有委外服務費用; 委外單位有收費權利,相對更有負起法律責任的義務。

第三,所有參與都更的建商、實施者、住戶,大家要遵守一個規約 :不能張三要求這樣、李四卻要求更多一點,這樣不公平合理嘛!將 來各住戶都更分配比例和條件,要在報紙上公開刊登,全部透明化, 只要資訊公開透明,才可阻止有心人或釘子戶予取予求的不當要求分 配條件。

(冠德建設董事長馬玉山口述,記者蔡惠芳整理)工商時報 A4/綜合要聞 2013/08/22

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