都市計畫使用分區管制

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都市計畫簡介：

為何要有都市計畫

都市計畫主要為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展而產生。

都市計畫定義：

都市計畫，係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。

主管機關：

在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣市局為縣市局政府。

計劃期限：

都市計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形訂定之。

都市計畫慣用語定義如下：

◆ 主要計畫：指依主要計畫書及主要計畫圖，作為擬定細部計畫之準則。

◆ 細部計畫：指依細部計畫書及細部計畫圖，作為實施都市計畫之依據。

◆ 都市計畫事業：係指依本法規定所舉辨之公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設之事業。

◆ 優先發展區：係指預計在十年內，必須優先規畫建設發展之都市計畫地區。

◆ 新市區建設：係指建築物稀少，尚未依照都市計畫實施建設發展之地區。

◆ 舊市區更新：係指舊有建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻，影響公共安全，必須拆除重建，就地整建或特別加以維護之地區。



都市計畫之擬定、變更、發布及實施

都市計畫種類：分為下列三種

1.市鎮計畫 2.鄉街計畫 3.特定區計畫

◆ 市鎮計畫應擬定地方：

★ 首都、直轄市。
★ 省會、市
★ 縣(局)政府所在地及縣轄市。
★ 鎮。
★ 其他經內政部或縣(市)(局)政府指定應依本法擬定市(鎮)計畫之地區。

◆ 鄉街計畫應擬定地方：

★ 鄉公所所在地。
★ 人口集居五年前已達3，000人，而在最近5年內已增加1/3以上之地區。
★ 人口集居達3，000人，而其中工商業人口占就業總人口50%以上之地區。
★ 其他經縣(局)政府指定應依本法擬定鄉街計畫之地區。

◆ 特定區計畫應擬定地方：

★ 為發展工業或為保持優美風景或因其他目的而劃定之特定地區應擬定。

都市計劃擬定機構：

都市計畫由各級地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列之規定擬定之：

◆ 市計畫由直轄市、市政府擬定，鎮、縣轄市計畫及鄉街計畫分別由鎮、縣轄市、鄉公所擬定，必要時，得由縣(局)政府擬定之。

◆ 特定區計畫由直轄市、縣(市)(局)政府擬定之，必要時，得由內政部訂定之。

◆ 相鄰接之行政地區，得由有關行政單位之同意，會同擬定聯合都市計畫。但其範圍未逾越省境或縣(局)境者，得由縣(局)政府擬定之。

◆ 經內政部或縣(市)(局)政府指定應擬定之市(鎮)計畫或鄉街計畫，必要時，得由縣(市)(局)政府擬定之

土地權利關係人為促進其土地利用，得配合當地分區發展計畫，自行擬定或變更細部計畫，並應附具事業及財務計畫，申請當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所依前(都市計畫法第23)條規定辦理。
土地權利關係人自行擬定或申請變更細部計畫，遭受直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所拒絕時，得分別向內政部或縣(市)(局)政府請求處理；經內政部或縣(市)(局)政府依法處理後，土地權利關係人不得再提異議。

都市計劃書內容大綱：

主要計畫書，視其實際情形，就下列事項分別表明之：

◆ 當地自然、社會及經濟狀況之調查與分析。

◆ 行政區域及計畫地區範圍。

◆ 人口之成長、分布、組成、計畫年期內人口與經濟發展之推計。

◆ 住宅、商業、工業及其他土地使用之配置。

◆ 名勝、古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築。

◆ 主要道路及其他公眾運輸系統。

◆ 主要上下水道系統。

◆ 學校用地、大型公園、批發市場及供作全部計畫地區範圍使用之公共設施用地。

◆ 實施進度及經費。

◆ 其他應加表明之事項。

前項主要計畫書，除用文字、圖表說明外，應附主要計畫圖，其比例尺不得小於1 / 10000；其實施進度以5年為一期，最長不得超過25年。

鄉街計畫及特定區計畫之主要計畫所應表明事項，得視實際需要，參照前條第一項規定事項全部或一部予以簡化，並得與細部計畫合併擬定之。

細部計畫書及細部計畫圖就下列事項表明之：

◆ 計畫地區範圍。

◆ 居住密度及容納人口。

◆ 土地使用分區管制。

◆ 事業及財務計畫。

◆ 道路系統。

◆ 地區性之公共設施用地。

◆ 其他。

細部計畫圖比例尺不得小於1 / 1200。

都市計劃地區發展之次序：

實施進度，應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力，訂定分區發展優先次序。

◆ 第一期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多2年完成細部計畫，並於細部計畫發布後，最多5年完成公共設施。

◆ 其他地區應於第1期發展地區開始進行後，次第訂定細部計畫建設之。

◆ 未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。

都市計劃之審議：

◆ 主要計畫擬定後，應先送由該管政府或鄉、鎮、縣轄市都市計畫委員會審議。其依都市計劃法第十三條、第十四條規定由內政部或縣(市)(局)政府訂定或擬定之計畫，應先分別徵求有關縣(市)(局)政府及鄉、鎮、縣轄市公所之意見，以供參考。

◆ 主要計畫擬定後，送該管政府都市計畫委員會審議前，應於各該直轄市、縣(市)(局)政府及鄉、鎮、縣轄市公所公開展覽30天及舉行說明會，並應將公開展覽及說明會之日期及地點登報周知；任何公民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管政府提出意見，由該管政府都市計畫委員會予以參考審議，連同審議結果及主要計畫一併報請內政部核定之。

前項之審議，各級都市計畫委員會應於60天內完成。但情形特殊者，其審議期限得予延長，延長以60天為限。
該管政府都市計畫委員會審議修正，或經內政部指示修正者，免再公開展覽及舉行說明會。

都市計劃之核定：

主要計畫應依下列規定分別層報核定之：

◆ 首都之主要計畫由內政部核定，轉報行政院備案。

◆ 直轄市、省會、市之主要計畫由內政部核定。

◆ 縣政府所在地及縣轄市之主要計畫由內政部核定。

◆ 鎮及鄉街之主要計畫由內政部核定。

◆ 特定區計畫由縣(市)(局)政府擬定者，由內政部核定；直轄市政府擬定者，由內政部核定，轉報行政院備案；內政部訂定者，報行政院備案。

主要計畫在區域計畫地區範圍內者，內政部在訂定或核定前，應先徵詢各該區域計畫機構之意見。

第1項所定應報請備案之主要計畫，非經准予備案，不得發布實施。但備案機關於文到後30日內不為准否之指示者，視為准予備案。

主要計劃之發布實施：

◆ 主要計畫經核定或備案後，當地直轄市、縣(市)(局)政府應於接到核定或備案公文之日起30日內，將主要計畫書及主要計畫圖發布實施，並應將發布地點及日期登報周知。

◆ 內政部訂定之特定區計畫，層交當地直轄市、縣(市)(局)政府依前項之規定發布實施。當地直轄市、縣(市)(局)政府未依前項規定之期限發布者，內政部得代為發布之。

◆ 細部計畫擬定後，除依第十四條規定由內政部訂定，及依第十六條規定與主要計畫合併擬定者，由內政部核定實施外，其餘均由該管直轄市、縣市政府核定實施。前項細部計畫核定之審議原則，由內政部定之。

◆ 細部計畫核定發布實施後，應於一年內豎立都市計畫樁、計算坐標及辦理地籍分割測量，並將道路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線測繪於地籍圖上，以供公眾閱覽或申請謄本之用。

都市計劃之通盤檢討及變更：

都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用。都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法，由內政部定之。

都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更：

◆ 因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。

◆ 為避免重大災害之發生時。

◆ 為適應國防或經濟發展之需要時。

◆ 為配合中央、直轄市或縣(市)興建之重大設施時。

前項都市計畫之變更，內政部或縣(市)(局)政府得指定各該原擬定之機關限期為之，必要時，並得逕為變更。

土地權利關係人依第24條規定自行擬定或變更細部計畫，或擬定計畫機關依第26條或第27條條規定辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所。
前項土地權利關係人提供或捐贈之項目、比例、計算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項，由內政部於審議規範或處理原則中定之。

重大投資開發案件，涉及都市計畫之擬定、變更，依法應辦理環境影響評估、實施水土保持之處理與維護者，得採平行作業方式辦理。必要時，並得聯合作業，由都市計畫主管機關召集聯席會議審決之。

前項重大投資開發案件之認定、聯席審議會議之組成及作業程序之辦法，由內政部會商中央環境保護及水土保持主管機關定之。

公共設施獎勵私人投資辦理：

都市計畫地區範圍內，公用事業及其他公共設施，當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時，得獎勵私人或團體投資辦理，並准收取一定費用；其獎勵辦法由內政部或直轄市政府定之；收費基準由直轄市、縣(市)(局)政府定之。

公共設施用地得作多目標使用，其用地類別、使用項目、准許條件、作業方法及辦理程序等事項之辦法，由內政部定之。

土地使用分區管制：

都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。
前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。

都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用。

住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

其他行政、文教、風景等使用區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

土地及建物之使用管制：

對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規定。

都市計畫經發布實施後，應依建築法之規定，實施建築管理。

都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建。當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所認有必要時，得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移；其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，補償金額由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市、縣(市)(局)政府函請內政部予以核定。

公共設施用地種類：

都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置下列公共設施用地：

◆ 道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。

◆ 學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

◆ 上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

◆ 本章規定之其他公共設施用地。

前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

公共設施用地決定之一般原則：

公共設施用地，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積，以增進市民活動之便利，及確保良好之都市生活環境。

道路用地等之配置原則：

道路系統、停車場所及加油站，應按土地使用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路、公路通過實施都市計劃之區域者，應避免穿越市區中心。

公園綠地等用地之配置原則：

公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫人口密度及自然環境，作有系統之布置，除具有特殊情形外，其占用土地總面積不得少於全部計畫面積10%。

學校用地等之配置原則：

中小學校、社教場所、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、消防、防空等公共設施，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之。

其他公共設施用地之配置原則：

屠宰場、垃圾處理場、殯儀館、火葬場、公墓、污水處理廠、煤氣廠等應在不妨礙都市發展及鄰近居民之安全、安寧與衛生之原則下，於邊緣適當地點設置之。

公共設施保留地之取得方式：

依都市計畫法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之：

◆ 徵收。

◆ 區段徵收。

◆ 市地重劃。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有而無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣(市)(局)政府代為收買之。

公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。

前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳 代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。

公共設施保留地之徵收補償標準：

依都市計畫法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補 償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。
前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評議之。

土地徵收條例規定：
在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。
建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。
農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。
建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣 (市) 主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。

公共設施保留地之使用限制：

公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。

都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法，由內政部定之。

公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。

公共設施保留地之免稅：

公共設施保留地因徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。

私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制；劃設逾二十五年未經政府取得者，得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部會商財政部定之。

新市區之建設：

主要計劃經公布實施後，當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所應依第17條規定，就優先發展地區，擬具事業計畫，實施新市區之建設。前項事業計畫，應包括下列各項：

◆ 劃定範圍之土地面積。

◆ 土地之取得及處理方法。

◆ 土地之整理及細分。

◆ 公共設施之興修。

◆ 財務計畫。

◆ 實施進度。

◆ 其他必要事項。

縣(市)(局)政府為實施新市區之建設，對於劃定範圍內之土地及地上物得實施區段徵收或土地重劃。

前項規定辦理土地重劃時，該管地政機關應擬具土地重劃計畫書，呈經上級主管機關核定公告滿30日後實施之。

在前項公告期間內，重劃地區內土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃地區土地總面績半數者表示反對時，該管地政機關應參酌反對理由，修訂土地重劃計畫書，重行報請核定，並依核定結果辦理，免再公告。

土地重劃之範圍選定後，直轄市、縣市局政府得公告禁止該地區之土地移轉、分割、設定負擔、新建、增建、改建及採取土石或變更地形。但禁止期間，不得超過一年六個月。

土地重劃地區之最低面積標準、計畫書格式及應訂事項，由內政部訂定之。

新市區建設範圍內，於辦理區段徵收時各級政府所管之公有土地，應交由當地直轄市、縣(市)(局)政府依照新市區建設計畫，予以併同處理。

公有土地已有指定用途，且不牴觸新市區之建設計畫者，得事先以書面通知當地直轄市、縣(市)(局)政府調整其位置或地界後，免予出售。但仍應負擔其整理費用。

私人或團體申請當地直轄市、縣市局政府核准後，得舉辦新市區之建設事業。但其申請建設範圍之土地面積至少應在十公頃以上，並應附具下列計畫書件：　

◆ 土地面積及其權利證明文件。

◆ 細部計畫及其圖說。

◆ 公共設施計畫。

◆ 建築物配置圖。

◆ 工程進度及竣工期限。

◆ 財務計畫。

◆ 建設完成後土地及建築物之處理計畫。

前項私人或團體舉辦之新市區建設範圍內之道路、兒童遊樂場、公園以及其他必要之公共設施等，應由舉辦事業人自行負擔經費。

私人或團體舉辦新市區建設事業，其計畫書件函經核准後，得請求直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所，配合興修前條計畫範圍外之關連性公共設施及技術協助。

舊市區之更新：

直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫劃定地區範圍，訂定更新計畫實施之。

都市更新處理方式，分為下列3種：

◆ 重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更其土地使用性質或使用密度。

◆ 整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時，對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重建，改進區內公共設施。

◆ 維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。

前項更新地區之劃定，由直轄市、縣(市)(局)政府依各該地方情況，及按各類使用地區訂定標準，送內政部核定。

更新計畫應以圖說表明下列事項：

◆ 劃定地區內重建、整建及維護地段之詳細設計圖說。

◆ 土地使用計畫。

◆ 區內公共設施興修或改善之設計圖說。

◆ 事業計畫。

◆ 財務計畫。

◆ 實施進度。

更新地區範圍之劃定及更新計畫之擬定、變更、報核與發布，應分別依照有關細部計畫之規定程序辦理。

更新計畫由當地直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所辦理。

辦理更新計畫，對於更新地區範圍內之土地及地上物得依法實施徵收或區段徵收。

更新地區範圍劃定後，其需拆除重建地區，應禁止地形變更、建築物新建、增建或改建。

重建或整建地區之更新處理：

辦理更新計畫之機關或機構得將重建或整建地區內拆除整理後之基地讓售或標售。其承受人應依照更新計畫期限實施重建；其不依規定實施重建者，應按原售價收回其土地自行辦理，或另行出售。

維護地區之更新處理：

直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所為維護地區內土地使用及建築物之加強管理，得視實際需要，於當地分區使用規定之外，另行補充規定，報經內政部核定後實施。

整建地區之更新處理：

執行更新計畫之機關或機構對於整建地區之建築物，得規定期限，令其改建、修建、維護或充實設備，並應給予技術上之輔導。



分區使用 :

都市計劃內之土地, 有其一定之分區使用規劃 (如住宅區. 商業區. 公共設施預定地等), 透過分區使用證明, 可以知道該筆土地是座落於何種分區, 是否已被編定為公設預定地(如市場預定地. 公園預定地. 計劃道路等), 以得知其可使用強度(如建蔽率, 容積率)及規劃方向(如華廈.店面.別墅等), 而分區不同及使用強度不同又關係土地利用, 進而提供我們判斷該土地市場價值之重要參考依據。



區域計劃簡介 區域計畫法 區域計畫法施行細則



為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利，特制定區域計畫。

區域計畫法所稱區域計畫，係指基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定之區域發展計畫。區域計畫之主管機關︰中央為內政部；直轄市為直轄市政府；縣市為縣市政府。



區域計畫之擬定、變更、核定與公告

下列地區應擬定區域計畫︰

◆依全國性綜合開發計畫或地區性綜合開發計畫所指定之地區。

◆以首都、直轄市、省會或省縣轄市為中心，為促進都市實質發展而劃定之地區。

◆其他經內政部指定之地區。



區域計畫之擬定機關如下︰

◆跨越兩個省 (市) 行政區以上之區域計畫，由中央主管機關擬定。

◆跨越兩個縣 (市) 行政區以上之區域計畫，由中央主管機關擬定。

◆跨越兩個鄉、鎮 (市) 行政區以上之區域計畫，由縣主管機關擬定。

依前項第三款之規定，應擬定而未能擬定時，上級主管機關得視實際情形，指定擬定機關或代為擬定。



區域計畫應以文字及圖表，表明下列事項︰

一 區域範圍。

二 自然環境。

三 發展歷史。

四 區域機能。

五 人口及經濟成長、土地使用、運輸需要、資源開發等預測。

六 計畫目標。

七 城鄉發展模式。

八 自然資源之開發及保育。

九 土地分區使用計畫及土地分區管制。

一○ 區域性產業發展計畫。

一一 區域性運輸系統計畫。

一二 區域性公共設施計畫。

一三 區域性觀光遊憩設施計畫。

一四 區域性環境保護設施計畫。

一五 實質設施發展順序。

一六 實施機構。

一七 其他。

區域計畫年期以不超過二 25年為原則。

區域計畫之區域範圍，應就行政區劃、自然環境、自然資源、人口分布、都市體系、產業結構與分布及其他必要條件劃定之。

土地分區使用計畫及土地分區管制，應以文字表明計畫目標及有關水土保持、自然生態保育、景觀、環境及優良農地保護、洪水平原管制以及天然災害防止等事項。其為非都市土地之分區使用計畫，並應以圖面表明之，以為製定非都市土地使用分區圖之準據。



區域計畫依下列規定程序核定之︰

◆中央主管機關擬定之區域計畫，應經中央區域計畫委員會審議通過， 報請行政院備案。

◆直轄市主管機關擬定之區域計畫，應經直轄市區域計畫委員會審議通過，報請中央主管機關核定。

◆縣 (市) 主管機關擬定之區域計畫，應經縣 (市) 區域計畫委員會審議通過，報請中央主管機關核定。

區域計畫核定後，擬定計畫之機關應於接到核定公文之日起40天內公告實施，並將計畫圖說發交各有關地方政府及鄉、鎮市公所分別公開展示；其展示期間，不得少於30日。並經常保持清晰完整，以供人民閱覽。

區域計畫公告實施後，凡依區域計畫應擬定市鎮計畫、鄉街計畫、特定區計畫或已有計畫而須變更者，當地都市計畫主管機關應按規定期限辦理擬定或變更手續。未依限期辦理者，其上級主管機關得代為擬定或變更之。

區域計畫公告實施後，區域內有關之開發或建設事業計畫，均應與區域計畫密切配合；必要時應修正其事業計畫，或建議主管機關變更區域計畫。

區域計畫公告實施後，擬定計畫之機關應視實際發展情況，每5年通盤檢討一次，並作必要之變更。但有下列情事之一者，得隨時檢討變更之：

◆發生或避免重大災害。

◆興辦重大開發或建設事業。

◆區域建設推行委員會之建議。



區域土地使用管制

區域計畫公告實施後，非都市土地，應由有關直轄市或縣(市) 政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。

前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮 (市) 分別繪製，並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置。

區域計畫完成通盤檢討公告實施後，非都市土地，符合非都市土地分區使用計畫者，得依下列規定，辦理分區變更︰

◆政府為加強資源保育須檢討變更使用分區者，得由直轄市、縣市政府報經上級主管機關核定時，逕為辦理分區變更。

◆為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣 (市) 政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。

區域計畫擬定機關為前項第2款計畫之許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之。

依前條第1項第2款規定申請開發之案件，經審議符合下列各款條件，得許可開發︰

◆於國土利用係屬適當而合理者。

◆不違反中央、直轄市或縣市政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。

◆對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。

◆與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。

◆取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。

前項審議之作業規範，由中央主管機關會商有關機關定之。

申請開發者依規定取得區域計畫擬定機關許可後，辦理分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣市有或鄉、鎮市有，並向直轄市、縣 (市) 政府繳交開發影響費，作為改善或增建相關公共設施之用；該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項，由中央主管機關定之。

開發影響費得成立基金；其收支保管及運用辦法，由直轄市、縣市主管機關定之。開發影響費之徵收，於都市土地準用之。

申請開發之案件，直轄市、縣市政府應於受理後60，報請各該區域計畫擬定機關辦理許可審議，區域計畫擬定機關並應於90將審議結果通知申請人。但有特殊情形者，得延長一次，其延長期間並不得超過原規定之期限。

直轄市、縣 (市) 政府不依前條規定期限，將案件報請區域計畫擬定機關審議者，其上級主管機關得令其一定期限內為之；逾期仍不為者，上級主管機關得依申請，逕為辦理許可審議。

直轄市或縣市政府依規定實施非都市土地分區使用管制時，應將非都市土地分區圖及編定結果予以公告；其編定結果，應通知土地所有權人。

前項分區圖複印本，發交有關鄉鎮市公所保管，隨時備供人民免費閱覽。

區域計畫實施時，其地上原有之土地改良物，不合土地分區使用計畫者，經政府令其變更使用或拆除時所受之損害，應予適當補償。補償金額，由雙方協議之。協議不成，由當地直轄市、縣 (市) 政府報請上級政府予以核定。



區域土地之使用管制，依下列規定：

◆都市土地：包括已發布都市計畫及依都市計畫法第八十一條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地；其使用依都市計畫法管制之。

◆非都市土地：指都市土地以外之土地；其使用依本法第十五條規定訂定非都市土地使用管制規則管制之。

前項範圍內依國家公園法劃定之國家公園土地，依國家公園計畫管制之。



區域開發建設之推動

中央、直轄市、縣 (市) 主管機關為推動區域計畫之實施及區域公共設施之興修，得邀同有關政府機關、民意機關、學術機構、人民團體,私企業等組成區域建設推行委員會。

區域建設推行委員會之任務如下

◆有關區域計畫之建議事項。

◆有關區域開發建設事業計畫之建議事項。

◆有關個別開發建設事業之協調事項。

◆有關籌措區域公共設施建設經費之協助事項。

◆有關實施區域開發建設計畫之促進事項。

◆其他有關區域建設推行事項。

區域計畫公告實施後，區域內個別事業主管機關，應配合區域計畫及區域建設推行委員會之建議，分別訂定開發或建設進度及編列年度預算，依期辦理之。

區域計畫擬定機關或上級主管機關依本法為土地開發案件之許可審議，應收取審查費；其收費標準，由中央主管機關定之。



區域計畫其主辦業務劃分如下：

◆在內政部，區域計畫之規劃、擬定、變更、核定、公告及區域計畫公告實施後區域之開發或建設事業計畫之督導、協調、推動，由營建署主辦；各種使用地編定與使用管制，由地政司主辦。

◆在直轄市或縣 (市) 政府，區域計畫之開發或建設事業計畫之督導、協調、推動，由工務、建設或城鄉發展單位主辦；非都市土地使用分區、使用地編定與使用管制，由地政單位主辦。

區域計畫公告實施後，區域內之都市計畫及有關開發或建設事業計畫之內容與建設時序，應與區域計畫密切配合。原已發布實施之都市計畫不能配合者，該都市計畫應即通盤檢討變更。區域內各開發或建設事業計畫，在區域計畫公告實施前已執行而與區域計畫不符者，主管機關應通知執行機關就尚未完成部分限期修正。



非都市土地得劃定為下列各種使用區：

◆特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

◆一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

◆工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。

◆鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

◆森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

◆山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩 塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

◆風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

◆國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

◆河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

◆其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

依規定製定非都市土地使用分區圖，應按鄉、鎮 (市) 之行政區域分別繪製，其比例尺不得小於二萬五千分之一；除應標明各種使用區之界線外，其已依法核定之各種公共設施、道路、及河川用地，能確定其界線者，應一併標明之。

前項各種使用區之界線，應根據圖面、地形、地物等顯著標誌與說明書，依下列規定認定之：

◆以計畫地區範圍界線為界線者，以該範圍之界線為分區界線。

◆以水岸線或河川中心線為界線者，以該水岸線或河川中心線為分區界線，其有移動者，隨其移動。

◆以鐵路線為界線者，以該鐵路界線為分區界線。

◆以道路為界線者，以其計畫道路界線為分區界線，無計畫道路者，以該現有道路界線為準。

◆以宗地界線為界線者，以地籍圖上該宗地界線為分區界線。

直轄市或縣 (市) 政府依本法第十五條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定並繪入地籍圖；其已依法核定之各種公共設施用地，能確定其界線者，並應測定其界線後編定之：

◆甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

◆乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

◆丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

◆丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

◆農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

◆林業用地：供營林及其設施使用者。

◆養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

◆鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

◆礦業用地：供礦業實際使用者。

◆窯業用地：供磚瓦製造及其施設使用者。

◆交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

◆水利用地：供水利及其設施使用者。

◆遊憩用地：供國民遊憩使用者。

◆古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

◆生態保護用地：供保護生態使用者。

◆國土保安用地：供國土保安使用者。

◆墳墓用地：供喪葬設施使用者。

◆特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。

前項各種使用地編定完成後，直轄市或縣 (市) 政府應報內政部核備。變更編定時，亦同。

依本法第十五條製定非都市土地使用分區圖、編定各種使用地與辦理非都市土地使用分區及使用地編定檢討之作業方式及程序，由內政部定之。

開發計畫，應包括下列內容：

◆開發內容分析。

◆基地環境資料分析。

◆實質發展計畫。

◆公共設施營運管理計畫。

◆平地之整地排水工程。

◆其他應表明事項。

本法第十五條之一第一項第二款所稱有關文件，係指下列文件：

◆申請人清冊。

◆設計人清冊。

◆土地清冊。

◆相關簽證 (名) 技師資料。

◆土地及建築物權利證明文件。

◆相關主管機關或事業機構同意文件。

◆其他文件。

前二項各款之內容，應視開發計畫性質，於審議作業規範中定之。

直轄市或縣市政府依本法第十五條規定將非都市土地使用分區圖及各種使用地編定結果報經上級主管機關核備後，除應依本法第十六條規定予以公告，並通知土地所有權人外，並應自公告之日起，依照非都市土地使用管制規則實施土地使用管制。

土地所有權人發現土地使用分區界線或使用地編定有錯誤或遺漏時，應於公告之日起三十日內，以書面申請更正。

直轄市或縣市政府對前項之申請經查明屬實者，應彙報上級主管機關核備後更正之；並復知申請人。

各種使用地編定結果，應登載於土地登記簿，變更編定時亦同。

依本法實施區域土地使用管制後，區域計畫依本法第十三條規定變更者，直轄市或縣市府應即檢討相關之非都市土地使用分區圖及土地使用編定，並作必要之變更編定