北市祭尚方寶劍 砍最牛釘子戶
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2009.10.10 02:43 pm
釘子戶是北市都更案最大障礙，也是最常見的問題，但以後可望減少。台北市政府已完成都更條例第36條補充規定，並已公佈實施，少數釘子戶如果真的「很牛」，實施者可請求市府強制拆除，市府將不會再要求實施者繼續協商。
對此一措施，房地產業界一致叫好，認為是北市都更案一大突破。太平洋資產公司總經理張欣民表示，這像是市府給了都更實施者一把「尚方寶劍」，如果真能落實，一些因為少數釘子戶卡住多年的都更案，可望迎刃解套。
中華民國建商公會全聯會理事長王光祥也認為，市政府的補充說明，「效應會很大」，他說，以後實施者不一定要真的請市府強制代拆，只要搬出這一條，釘子戶知道再「ㄍㄧㄥ」下去也討不到便宜，會更好協調。
台北市政府都市更新處是在今年8月完成都市更新條例第36條補充規定，明訂已辦理權利變換的都市更新個案，如因少數不同意更新住戶而受阻，經實施者請求，市府將強制拆除。
所謂少數指的是，一、更新單元範圍內代拆戶佔總戶數10%以下且戶數5戶以下者。二、臨30米道路、面積達1512.5坪以上或是更新總戶數達100戶以上的大型都更案，代拆戶數佔總戶數15%以下且戶數在15戶以下者。
王光祥表示，其實中央去年就已修政通過都市更新條例第36條，但因基於地方自治精神，施行細則另由地方政府擬訂，而地方政府則多未頒訂強制配套措施。
以都更案最多的台北市為例，長期以來相關部門就以「協商再協商」為最高原則，不斷地要求實施者召開協調會，法案通過至今尚未執行過一件都更強制拆除案例，其他縣市也未曾聽聞過。他表示，台北市第36條補充規定來看，市府雖把請求代拆條件限制的更嚴格，但因具強制性，未來只欠臨門一腳的都更案，應可加快推動腳步。
【2009/10/10 聯合晚報】@ http://udn.com/
都市更新條例第36條補充規定 台北市祭尚方寶劍 砍最牛釘子戶
Re: 2009-1011
都市更新 難在整合這一關
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2009.10.10 02:43 pm
都市更新被視為現代鍊金術，但難關不少，第一關，也是最關鍵的一關，就是住戶能不能整合成功。經驗豐富的建商、專門整合業者說，「動之以情，說之以理，誘之以利」是三大方法，如果還是不行，就只好用時間來慢慢磨。
以內湖「榮耀世紀」都更案聞名的元利建設總經理蔡建生說，部份住戶要求比其他住戶更多的權利分配，是都更整合最普遍的難題，其次是老年人自認等不到改建完成，不想參與，再來是一些特殊情況，像特別念舊的、嫌麻煩的等等。
蔡建生說，碰到沒有意願參與的，最好的方式就是從分析獲利及勾勒未來生活環境著手。在分析獲利方面，目前北市成功的都更案，房價多有一倍以上的增值，仔細分析給住戶聽，成效多不錯。
另外對一些嫌麻煩的，認為原來比較好的民眾，則可勾勒未來改建後生活品質來打動。如告訴住戶都更蓋大樓之後，就不用到處找車位，社區也有人管理，不會亂七八糟，安全也更有保障，有電梯可搭，有中庭可休閒等。
現在正在整合萬華區一塊1800坪基地的東森房屋萬華加盟店東高溢忠說，找住戶熟識的親朋好友，也是一個方法，可以讓年紀大一點住戶更為安心；他說，整合剛起步時最難，但到了過半以後，讓厝邊隔壁去說服，在群體人情壓力下，往往也能順利達成。
蔡建生說，碰到想要分多一點的住戶，除了道德勸說，也只能以利害著手，說服對方不要因小失大。高溢忠的方法則是仔細算給對方聽，對方可能要求多分幾坪，多分一些比例，但只要都更案順利進行，其實一、兩年租金就可賺回來，而如果沒法進行，最後一毛錢也分不到。
這一、兩年全力把重心放在都更案的全坤建設，則是採取愈早簽約，公司提供福利愈多的策略，早一點的，像是送禮券，又代繳地價稅、房屋稅等，然後福利會愈縮愈少，讓想貪心的人快點同意參與都更。
專門進行都更整合的中國建築經理公司總經理陳美珍說，如果堅持要獲得更多利益不肯讓步，那就只好用時間來磨了。像北市中山區的「世和大樓」，公司就用了三年時間來磨合最後一成住戶，現在也總算成功，預計本月中旬正式動工。
【2009/10/10 聯合晚報】@ http://udn.com/
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2009.10.10 02:43 pm
都市更新被視為現代鍊金術，但難關不少，第一關，也是最關鍵的一關，就是住戶能不能整合成功。經驗豐富的建商、專門整合業者說，「動之以情，說之以理，誘之以利」是三大方法，如果還是不行，就只好用時間來慢慢磨。
以內湖「榮耀世紀」都更案聞名的元利建設總經理蔡建生說，部份住戶要求比其他住戶更多的權利分配，是都更整合最普遍的難題，其次是老年人自認等不到改建完成，不想參與，再來是一些特殊情況，像特別念舊的、嫌麻煩的等等。
蔡建生說，碰到沒有意願參與的，最好的方式就是從分析獲利及勾勒未來生活環境著手。在分析獲利方面，目前北市成功的都更案，房價多有一倍以上的增值，仔細分析給住戶聽，成效多不錯。
另外對一些嫌麻煩的，認為原來比較好的民眾，則可勾勒未來改建後生活品質來打動。如告訴住戶都更蓋大樓之後，就不用到處找車位，社區也有人管理，不會亂七八糟，安全也更有保障，有電梯可搭，有中庭可休閒等。
現在正在整合萬華區一塊1800坪基地的東森房屋萬華加盟店東高溢忠說，找住戶熟識的親朋好友，也是一個方法，可以讓年紀大一點住戶更為安心；他說，整合剛起步時最難，但到了過半以後，讓厝邊隔壁去說服，在群體人情壓力下，往往也能順利達成。
蔡建生說，碰到想要分多一點的住戶，除了道德勸說，也只能以利害著手，說服對方不要因小失大。高溢忠的方法則是仔細算給對方聽，對方可能要求多分幾坪，多分一些比例，但只要都更案順利進行，其實一、兩年租金就可賺回來，而如果沒法進行，最後一毛錢也分不到。
這一、兩年全力把重心放在都更案的全坤建設，則是採取愈早簽約，公司提供福利愈多的策略，早一點的，像是送禮券，又代繳地價稅、房屋稅等，然後福利會愈縮愈少，讓想貪心的人快點同意參與都更。
專門進行都更整合的中國建築經理公司總經理陳美珍說，如果堅持要獲得更多利益不肯讓步，那就只好用時間來磨了。像北市中山區的「世和大樓」，公司就用了三年時間來磨合最後一成住戶，現在也總算成功，預計本月中旬正式動工。
【2009/10/10 聯合晚報】@ http://udn.com/
最牛都更案 正義國宅 拖了15年
最牛都更案／正義國宅 拖了15年
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2009.10.10 02:43 pm
都市更新是今年房地產最夯的話題，除了建商積極投入，公部門營建署、國產局也紛紛選定區塊、委託成立專門機構進行整合，甚至不少公營行庫都來插一腳。截至目前光是台北市就已核定80多件都更案，預料很快即可破百。
北市都更案遍地開花，但若論知名度最高的，非忠孝東路「正義國宅」莫屬。這個案子被喻為國內「最牛」的都更案，前後耗時已15年，不久前還因此發生槍擊鬧過人命。
這件都更案最近傳出好消息，據了解已由山圓建設接手，預計開發住宅、商場、飯店等，明年第二季辦理都更公展、權利變換等程序，如果順利最快明年下半年可公開推案銷售。
位於敦化南路一品大廈都更案，由於住了國民黨榮譽主席連戰等多位名人，也一直很受關注。此案整合也已四、五年，目前已劃定都市更新單元，取得進入都市更新門檻基本條件，不過住戶對自辦或由建商實施，還沒取得共識。
【2009/10/10 聯合晚報】@ http://udn.com/
【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】
2009.10.10 02:43 pm
都市更新是今年房地產最夯的話題，除了建商積極投入，公部門營建署、國產局也紛紛選定區塊、委託成立專門機構進行整合，甚至不少公營行庫都來插一腳。截至目前光是台北市就已核定80多件都更案，預料很快即可破百。
北市都更案遍地開花，但若論知名度最高的，非忠孝東路「正義國宅」莫屬。這個案子被喻為國內「最牛」的都更案，前後耗時已15年，不久前還因此發生槍擊鬧過人命。
這件都更案最近傳出好消息，據了解已由山圓建設接手，預計開發住宅、商場、飯店等，明年第二季辦理都更公展、權利變換等程序，如果順利最快明年下半年可公開推案銷售。
位於敦化南路一品大廈都更案，由於住了國民黨榮譽主席連戰等多位名人，也一直很受關注。此案整合也已四、五年，目前已劃定都市更新單元，取得進入都市更新門檻基本條件，不過住戶對自辦或由建商實施，還沒取得共識。
【2009/10/10 聯合晚報】@ http://udn.com/
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irfa
Re: 都市更新條例第36條補充規定 台北市祭尚方寶劍 砍最牛釘子戶
Hi
Thanks for making such a nice post. I really like your way of expressing the opinion and sharing the information.
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