誰說房地產穩賺？台中最繁華區區域房價變毒藥 高點進場一套30年

[準建築人手札網站]

誰說房地產穩賺？台中最繁華區區域房價變毒藥 高點進場一套30年

20220613蘋果日報

「自住不用管買房時機點」，這句話恐怕不一定，在特定區域或社區尤其不然，買得早反而慘。如東海商圈的「時代大廣場」就是經典案例，30年前投入數百萬元迄今血本無歸，同樣案例在中區老大樓也都可見，另外還有不少社區「現在才回到起漲點」，專家表示，買在空頭循環沒關係，但關鍵在於社區運作是否正常，或是走空期間能否能靠收租打平成本，否則就是套牢資金卡住。

台中中區30年前地價單坪動輒一兩百萬元

台中中區發展早，30年前早期地價單坪動輒一兩百萬元，房價亦相當昂貴，指標套房大樓「廣擎天」、「金殿888」，20多年前一坪就有15、20萬元的價格，反觀現在差不多；根據台灣房屋統計，中區30年左右的大樓平均單價，近三年從單價13.3萬元漲到19.2萬元，漲幅高達4成，等於差不多回到起漲點。

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興回憶，以前的中區是台中最貴的地方，一間套房三百萬元，在其他區域可以買整棟透天，套房因為有低總價高投報效益，相對抗跌，單價回升明顯，但很多透天厝「其實漲回一半而已」，但這都還不包含一年2%通膨及稅費損失，早期一手買的到現在都還套很深，因此中區老屋主都不願低價出售，當地交易量也不高。

台中榮總附近「瑞聯天地」「國安國宅」當年房價高

此外，台中榮總附近的巨型造鎮「瑞聯天地」也是經典案例，1992年完工，當年創下台灣有史以來最大量體4700戶，迄今仍保持最大造鎮案紀錄。第一手房價每坪據說有14~15萬元水準，最低時還到每坪3~4萬；一旁的「國安國宅」當年也不遑多讓。

「瑞聯天地」居民陳小姐說：「20多年前房價非常貴，當時權狀42坪，每坪15萬元，總價要600多萬元，還不包含車位，等於是買在最高點。」

近十年「國安國宅」、「瑞聯天地」社區搭著房市多頭，加上台積電擴廠效應、中科利多，購屋客又開始湧入購買，兩大社區房價再一次抬頭暴漲，如今每坪單價已來到15萬元，當年一手屋買到現在「剛剛好回本」。

東森房屋龍井東海加盟店業務經理王聖德說：「很多年輕人以為買房不跌，但事實是沒有經歷過景氣循環，當年啟動空頭循環，很多社區到現在才解套，所以現在新案價格衝很高，沒有人敢預期後市，大家都會怕。」

因此就有不具名房產業者直言「現在投資房市風險最高，中古屋可以撿便宜、新屋價格實在太貴，不只是歷史新高價，還追上新北蛋黃區」。他說，這一波是因疫情及資金等特殊條件，天時地利人和帶動房價上漲，當條件一一消失，房價未必有支撐的空間，漲多就是拉回，歷史不斷重演。」

[準建築人手札網站]

二棟透天厝換嘸9坪店面　東海時代大廣場變廢墟

20220614蘋果日報

東海「大時代廣場」當年為台中房地產最失敗的投資案

台中東海商圈和新的知名廢墟「時代大廣場」，素有台版九龍城寨之稱，於1990年代完工，啟用後沒幾年就因人潮不如預期，社區管委會入不敷出而解散，管理擺爛間接導致商場衰敗一蹶不振，當時一名投資客告訴記者，30年前買一戶九坪店面要365萬元，當時附近一戶透天厝才150萬元，這筆錢就被套牢到現在還無法脫身，買房沒有穩賺這回事。

位在台中東海精華商圈的「時代大廣場」共有8層樓，由一棟ㄇ形商場建築繞著下沉中庭廣場，站在高處往下一望，外觀破舊、鋼條繡蝕，最有特色之處就是串聯商場動線的弧形大迴旋梯，據悉，當年全棟約隔成60多戶出售，每坪均價介於10~20萬元，未料經營不起來，維護管理不善，迄今荒廢無人聞問，還被戲稱為東海「九龍城寨」。

「30年前完工啟用沒多久就是廢墟了」，一名不具名退休投資客以自身投資經驗告訴記者，「這是自己最糟的房地產投資經驗，民國八十年代，利率有10％左右，這筆錢放銀行都比較划算！」

他表示，那時候東海商圈很熱鬧，這座商場看起來很現代化，剛開始常常辦活動聚人氣，中間又有個平台廣場，看起來就很像百貨公司，於是自己就買了其中一戶二手釋出店面，坪數九坪總共365萬元，一買下去，管委會解散、社區電線遭偷，一拖拉庫管理事件層出不窮，根本租不掉，一放就被套到現在，那時同樣的錢可以買兩戶透天厝。

他說，商場那時人氣不足之下，整個就像廢墟一落千丈，後來一戶店面市價可能只剩下100、50萬元價值，拋出去也沒人買，他舉例說：「以前鄰居一堆繳貸款撐不下去遭拍賣，還有四樓一戶一百多坪，原價1600萬元，最後法拍遭人收購200萬元，真的夠悽慘。」

不過據悉只要夠便宜，廢墟仍有利可圖，「時代大廣場」最近幾年由一名陳姓投資客看準低價整合優勢，不斷收購全棟產權過半，還將該商場違規使用打造成移工宿舍，甚至當起現成二房東轉租獲利，今年因被主管機關稽查而遷移，轉而申請打算將部分產權「商變住」，以合法住家出租重生。現場也觀察到有投資客整理翻新套房，一戶出租6000元。

在地人士指出，東海商圈人潮都不如以往，該棟商場還有斷水斷電問題，復甦非常有困難，其實不如趁著危老獎勵，加上產權人數不算多，全棟拆除重建，效益更大。21世紀不動產七期河南加盟店沈政興則認為，重生最大難題是管委會統整，尤其像是這類產權單一過半，各種管理決策都會引起少數方不滿，拖累社區發展，因此也讓外界人卻步不敢投資。