由萬科經過709天全新打造的都市更新「上生‧新所」揭開了這個區域的神秘面紗，「上生‧新所」計畫由3處歷史建築、11棟貫穿新中國成長史的工業改造建築和四幢風格鮮明的當代建築共同組成，孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂部（Columbia Country Club）等均位於其中，濃縮了不同時代建築，是一個具有豐富的歷史地理空間和文化層級的都市更新樣本。
1924年，這裡是田園風光中的「哥倫比亞鄉村俱樂部 Columbia Country Club」，是上層社會的休閒之地；1951年，這裡是國民政府用於防疫機構及生物試驗辦公基地，是國營保密單位的單位大院；2018年，這裡是辦公與商業的創意園區，是人們的公共空間。
在百年前，「上生‧新所」是一塊僅對少數人開放的公眾禁地，轉變成為如今人人都可享有的都市公共空間。
鳥瞰圖
原有建築
1924年，美國建築師 Elliott Hazzard 主持設計哥倫比亞鄉村俱樂部；包括主樓、游泳館、健身房、球場等社區服務建築；1931年，孫中山長子孫科的西班牙與義大利文藝復興混合風格的住宅完成，由匈牙利籍斯洛伐克建築師鄔達克（Ladislav Hudec）設計；中華人民共和國建國後，用作上海生物製品研究所（簡稱上生所），在此後60年內陸續建造科研辦公、實驗室、廠房倉庫及配套用房；2016年，上生所車間遷往位奉賢的新廠區，空置出數十棟建築，開發運營方萬科介入，藉由調研和定位，將機能轉換為辦公、商業、文體、休閒綜合的公共開放空間，成為完全開放的開放街區。
原哥倫比亞鄉村俱樂部風貌，建於1924年
原游泳池風貌，建於1924年
原物資採購樓風貌，建於1960年代
單位大院入口大門風貌，建於1960年代
2016年更新前鳥瞰圖
更新策略
基地內建築大致可分為兩個階段的歷史建築群：1920年代後哥倫比亞鄉村俱樂部時期、1950年代後上生所生產科研時期，經過產權整合、拆除私搭亂建，萬科對剩餘30餘棟建築提出「保留、改造、拆除」更新策略。規劃層面，保留路網紋理，對安全需求的消防車道、登高基地進行整改最佳化，創造新的廣場、綠地等公共活動空間。
路網梳理
建築層面，對建築品質和建築價值評估，測繪房屋結構品質，判斷建築再利用的可能性和改造代價，保留擁有特色和歷史研究意義的建築，對具有歷史、藝術、社會情感和文化價值，但存在結構破損具有安全隱患的建築進行改造，拆除搭建和少量品質不高而改建代價高的建築。
改造與增建策略示意圖
2020年鳥瞰圖
「上生‧新所」整體規劃圖，Oval Partnership 歐華爾顧問有限公司繪製
保護建築
哥倫比亞鄉村俱樂部和孫科別墅，遵循真實性、最小干預和可識別性等原則，藉由立面和重點保護空間的修復使之恢復歷史風貌和特色。 哥倫比亞鄉村俱樂部 在近百年的歷史中，哥倫比亞鄉村俱樂部曾出現過多次擴建，所以本次修復並不能恢復至剛完成的風貌，選擇定格在八十年代後的建築立面上。藉由對原有西班牙傳教風格（Spanish Mission Style）的研究，外牆使用與歷史相同的黃沙水泥壓毛飾面，並恢復性安裝傳統建築元素-外窗木構遮陽板（Shutter），用當代工匠恢復傳統手工工藝。對天花線腳和木護壁進行考究，以發現和恢復了一層東側的特色空間。
1924年vs2020年 ©華建集團歷史建築保護設計院
更新後
修繕油漆修復木飾面材料研究 ©JJYPhotos
海軍俱樂部
海軍俱樂部（體育館）的外觀與哥倫比亞鄉村俱樂部一脈相承，同樣修復延續西班牙傳教風格特點；而室內則保持了其作為培養基蒸鍋間時的白色木屋架、綠色內牆面的基調和鏽跡斑斑的除塵罩，並將除塵罩改造為空調風口加以利用，營造歷史與現代並置疊加的場所感。
1924年vs2020年體院館
更新後體院館
1924年vs2020年©華建集團歷史建築保護設計院
更新後體院館
修繕魚鱗拉毛粉刷黃砂水泥材料研究 ©JJYPhotos
游泳池 與海軍俱樂部其相聯通的游游泳池，保留至今為數不多的英製馬賽克貼面游泳池(42X100英呎)，游泳池周邊1980年代改建的二層樓配套用房也被繼續保留下來，改為水岸餐飲休閒店舖。這組歷史與現代交織的建築群，成為了園區內最熱門的活動區。
©華建集團歷史保護設計院
更新後
修繕馬賽克材料研究©JJYPhotos
孫科別墅
孫科別墅完成於1931年，由斯裔匈籍建築師鄔達克（Ladislav Hudec）設計，是一幢結合了西班牙、義大利文藝復興等多種風格的混合建築，紅磚瓦、多變的窗框、平緩屋頂、屋頂上的煙囪…等建築特色都相當鮮明，是花園住宅類的重要作品之一。
第一任主人是孫科，後曾被用作上海生物製品研究所辦公地。所以在修繕過程中，完整地保護歷史建築和歷史風貌，以保存其真實性。
孫科別墅孫科別墅©JJYPhotos
孫科別墅©JJYPhotos
孫科別墅©JJYPhotos
修繕水磨石材料研究©JJYPhotos
非保護類建築
非保護類建築並非意味著拆除重建，在麻腮風大樓、物資採購樓、空壓機房和原安管部小樓中，改造保留建築自身特色，結合新機能對局部進行空間、材料的改變，在歷史環境中創造與當代相符的新空間。 麻腮風大樓 麻腮風大樓是高層辦公建築，建於1960年代，是園區的制高點。改造保留了現代主義的外觀和水刷石外牆飾面，出於採光需求將南立面更迭為落實玻璃窗，將地面層局部架空插入全新的「玻璃盒子」空間，滿足商業需要。
更新前
更新後
控壓泵房
原控壓泵房，位於麻腮風大樓與哥倫比亞鄉村俱樂部之間，是一棟二層小量體建築。改造將外立面用鏡面不鏽鋼包裹，全新的帷幕牆影映著週遭的變遷，與保護類建築和非保護類建築，共同圍合成一個歷史與當代穿插交融的公共廣場。
更新前
更新後
物資採購樓 物資採購樓正對定西路入口，建於1970年代。原建築外觀簡潔，外牆採用水刷石牆面，南立面爬滿了爬藤植物。改造保留了水刷石外牆和牆邊的爬山虎，更換的斷橋鋁合金窗戶也沿用原有樣式和顏色。在二層，新增懸挑4公尺的陽台，新元素不僅為室內外增加互動空間，也作為一層商業外擺和雨棚。新的陽台和舊的牆面形成對比，建築清晰展現其自身的發展歷史。
更新前
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安管部小樓 位於延安西路入口處的安管部小樓，是進入上生新所的門面。改造保留建築原始形態和門窗比例，將一層的門換為玻璃門，以局部構件打破了成舊的建築風貌，順應新的使用機能，活躍入口空間。同時將入口大門的橫向骨架覆蓋新的金屬拉伸網表皮，從門面展現「新所」。
更新前
更新後
更新前
更新後
理想之地
面對園區內歷史保護建築和一般建築，萬科沒有採用一刀切的拆除重建和現代化改造，而是以城市公共空間為前提，對公眾完全開放為目標，結合不同的背景和價值，採用適應性的更新策略，對每一棟建築的歷史空間和發展空間進行修繕，對材料的「修舊如舊」式的復原，完整表達了「有機更新」的核心理念和方法。 最近，萬科完成了孫科別墅修繕，並在一層舉辦了「理想之地──「上生‧新所」都市更新及歷史文獻展」展覽，呈現建築、城市與日常生活的新舊更替，展現三個歷史時期對於理想之地與理想生活的不同憧憬與追求。
孫科別墅©JJY Photos
孫科別墅©JJY Photos
孫科別墅©JJY Photos
「上生‧新所」都市更新及歷史文獻展策展人馮路說：「當代都市生活的吸引力不僅在於如萬花筒般變換迷人的資訊景觀，還在於多重社交網路建構的新社區性。在充滿流動性和瞬間性的大都市生活中，城市公共空間作為一種網路節點，幫助人們與巨大、複雜而無從把握的城市建立鏈接。這種鏈接不僅是空間認知的，更是促進交往的新社區：人們在公共空間會面、加入集體活動、把自己納入城市生活之中。近百年的歷史記憶和空間變遷使得「上生‧新所」具有一種豐富而多樣的場所特性，因此，它不僅因為開放基地成為周邊居民的共享空間而成為新華街道社區建構的參與者，還正在成為當代上海都市生活網路的新鮮節點。」
孫科別墅©JJYPhotos
孫科別墅©JJY Photos