全台灣第一件都市更新案，就是冠德辦理的，30幾年的經驗，我們 深深覺得台灣推動都市更新已經是到了刻不容緩的地步，政府應該要 有大智慧，去打開都更的癥結。
以台北市來說，已經是非常老齡化的都市，100多萬戶住宅中，30 年屋齡以上就已達51％，換言之有55萬多戶老舊住宅，是依據30年前 的建築物耐震法規和結構標準所蓋出來的，誠如內政部部長李鴻源所 說，要提出防災型都市更新，畢竟台北市遍地所及的老舊住宅已經禁 不起任何一次大地震的考驗，政府應加速推動都更。
目前全球已進入城市競爭的時代，台北在此國際競賽中卻遠遠落後 ，土地供給稀有、都更陷入僵化，究竟什麼原因造成的？
首先，我認為最大問題是政府審核都更案件，花費太冗長的時間， 導致都更效率嚴重低落。
以冠德96年競標取得新北市中和公有土地都更案來說，光是這6年 ，就還在等待審查階段，我估計，大概還要等1年才可能完成，這麼 一來，光是實施者參與政府公辦都更案，就至少要花7、8年！這是非 常嚴重的問題。
第 二個問題，是都更戶對於建商辦理都更，已不可能有足夠的信任 感。所以簽約時，大家總會我看你、你看我，都擔心有人會拿到更好 的條件。4年前台北市政府推動「台北好好看」計畫，萬華有1處符合 條件的都更基地，委託一家顧問公司作好所有規劃和設計，並徵求民 間建商參與，結果經多次評選和競標，冠德脫穎而出得標了，也派駐 一組團隊參與，可是1年半快2年下來，未料有已簽約住戶推翻之前的 共識、要求更好的分回條件，結果全案簽不下去，最後以白費功收場 。
上述兩個問題，造成都更舉步維艱。怎麼辦呢？我們又如何去面對 和改革呢？我想到幾個都更加速推動落實的方向。
第一，從立法作起，建立司法判決釘子戶爭議問題。很多學者專家 談起都更，都師法日本模式，但這非常不合理！因為日本立法和推動 都更都非常緩慢，我們沒這種時間成本去取法日本了，有哪些國家的 都更政策值得我們效法？有！新加坡！
兩 年前我隨著經建會前主委劉憶如前往新加坡參觀HDB（Housing＆ Development Board，住宅發展局）時，我問局長「釘子戶如何處 理？」局長很疑惑問我「什麼是釘子戶？」他解釋新加坡沒有釘子戶 爭議發生，進行都更並清理拆除地上物前1年，都會聘請估價師評估 每一住戶可獲多少拆遷補償費，住戶可拿這份報告，向政府領錢，如 有問題，可向法院請求提告，最後以法院判決為補償依據。
所以新加坡沒有釘子戶抗爭，法院司法程序並不影響政府推動都更 和再生的施政方針，司法歸司法、行政歸行政。所以，政府公權力一 定要拿出來，排除釘子戶，新加坡模式值得我們借鏡參考。
第 二，從行政方向思考，台北市政府都更處只是三級單位，哪有人 力和時間去推動、執行審查數百件申請案？我建議在不擴大政府組織 的前提下，為何不思考從垂直整合、改為水平整合，去同步推動、審 核都更案？例如建築可委外建築師公會、地政可委外地政士公會、估 價可委外估價師公會等，讓政府建立單一窗口，都更審查各個環節都 可同步運作、縮短行程流程。
當然，使用者要付費，都更案申請人必須支付所有委外服務費用； 委外單位有收費權利，相對更有負起法律責任的義務。
第三，所有參與都更的建商、實施者、住戶，大家要遵守一個規約 ：不能張三要求這樣、李四卻要求更多一點，這樣不公平合理嘛！將 來各住戶都更分配比例和條件，要在報紙上公開刊登，全部透明化， 只要資訊公開透明，才可阻止有心人或釘子戶予取予求的不當要求分 配條件。
（冠德建設董事長馬玉山口述，記者蔡惠芳整理）工商時報 A4/綜合要聞 2013/08/22