[楊恩達綠建築專欄] 珍珠啤酒廠豐裝倉庫舊建築再利用 Part 3

2015-02-02

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作者：楊恩達

施工與材料使用

作為適應性再利用的倡議者，珍珠啤酒廠和豐裝倉庫謹慎地處理拆除舊建物與相關建材的節約使用，首先是在舊建物拆除後廢棄物，設計團隊保留舊有倉庫外殼與結構體的 64.4％，拆除的部份原本要丟棄的建築廢棄物回收了83.2%，為了回應豐裝倉庫在工業生產年代所呈現的風貌，許多老物件都回收並且予以改造，以新的功能再度使用，經舊建築改造後，原來珍珠啤酒廠酒窖內的大型啤酒儲存槽變成雨水蓄水池，而工作室單元門上覆蓋的啤酒罐則從存放啤酒的儲藏間找出再加工利用，製酒機器的金屬腳柱拆卸下來成為路邊的防撞柱，老舊物的混凝土基礎粉碎成塊狀，用於鄰近的河岸整治工程；整體而言，該案將舊建物拆除後回收再利用的材料價格佔了所有建材價格的3.7％。

在整棟建築體的建材有 27.4％使用再生、再整理或回收的建築材料和產品，此外，為減少因為長途運輸所造成的碳排放量，使用500英里之內生產的材料價格佔總建材價格的24.7％，使用之木材有 69.3％採自經美國森林管理委員會（ Forest Stewardship Council, FSC ）認證的再生森林。

耐久長壽與彈性適用

根據耐用性及彈性使用而選擇外部材料，空間單元的外觀和室內飾板裝設以未來可適應性用途為優先考量，室內通風走廊牆壁使用鍍鋅金屬浪板用，讓以後的承租戶可以輕鬆地將螺拴轉開將浪板牆片卸下，以開窗取代之，舊有的混凝土地板因為耐用持久而予以保存，二樓辦公室地板亦採用混凝土，所選用的材料讓設計團隊免除多餘的表面飾材或塗刷，減少購置的費用以及建築維護成本，建築體的核心大空間採取開放式配置，以多用途方式規劃，得以靈活地利用。

室內空間安裝高效率的變頻分離式一對多冷氣，室內機的尺寸可以方便地使用於任何規模的設施單元內，並隨著需求空間變化而彈性地予以增減，其變頻性能可隨著空間內使用者需求、人數多寡以節省能源方式提供空調，比較起建置大型冷卻塔、風管的成本，從配合空間的彈性或節能角度，變頻分離式一對多冷氣相當適合此案多空間的需求。

集體智慧與意見回饋

地處受到冷落而未充分利用的老城區內，豐裝倉庫設計案形成一種示範作用，與在地商業充分結合的同時，仍能以永續性策略設計作為發展主軸。

開發商致力於培育本地商業活絡與當地經濟發展的同時，保持基地的特有性格，珍珠啤酒廠招商時，所找來的都是具有本地特色的餐飲業者及相關產品賣店，將全國連鎖性的商店和餐館排除在外。

提供進駐的用戶一份「使用者設計與施工指南」檔案，詳述關於永續發展的特點，用以指導用戶們進行室內裝修，並且讓他們理解 LEED 在商業室內空間評分系統，採何種方式獲取該評分項目中的分數，已經有好幾個承租業者透過此份參考資料獲得LEED認證，在啤酒廠再造規劃案園區內的新建及整建案當中三件獲得LEED黃金級認證。

CPS 電力公司在基地上設置一處資訊站，同時建構互動式網站（http://pearl.kiosk-view.com）說明太陽能運作及帶來的利益，即時顯示太陽能所生產電力，資訊站所顯示的資訊還包括豐裝倉庫與整體規劃案的永續性發展特色，作為對到訪當地遊客的宣導和教育；承包相關設備的廠商提供操作人員一份詳盡手冊，使他們可以閱讀完整資訊以最佳方式操作全部系統。

補充資訊

成本及投資回收分析

當地社區對基地的可及性和豐裝倉庫作為人們活動目的地，是設計理念的核心之一，設計的結果帶來社會性與經濟性的成功，豐裝倉庫的空間出租比例極高，為整體開發計畫的未來奠定一個極佳基礎。

豐裝倉庫開幕後，珍珠啤酒廠再造計畫內的空間規劃往可預期的高密度需求調整，舊有的建物依據其特性而整建，新建物填入歷史舊結構體間的空地與之相接，由於珍珠啤酒廠轉型而創造的動能，更多發展計劃正在進行中，隨著開發案的不斷擴大，該地越來越受到人們歡迎，儘管大環境經濟景氣低迷，只要有新的空間建造釋放出來，在極短時間內就會被業者租下。

豐裝倉庫將綠色發展與商業空間成功結合，其居住單元與工作空間的出租率比聖安東尼奧市當地平均要高出50％以上。

過程和結果

1916年時的珍珠啤酒公司是德州最大的啤酒廠，進入廿一世紀後的幾年，廠區被忽視且荒廢，再造計畫賦予基地新生命，保留其歷史風貌的同時，融入新的永續發展技術。

設計團隊十多年來一直致力於將啤酒廠轉化為當地社群能夠接受的目標，從2002年開始舉辦研討會，邀請開發商、當地歷史學家、公部門主管和當地的創業家，設計團隊和業主及其工作團隊走訪了其他再利用的閒置工業用地，如波特蘭市的珍珠區(Pearl District, Portland)、溫哥華市的格蘭維爾島(Granville Island, Vancouver)，西雅圖的派克市場(Pike Place Market, Seattle)，和多倫多酒廠(The Distillery in Toronto)，對這些先例進行詳盡的記錄和分析，為珍珠啤酒廠制定詳細的發展願景。

業主還委託一間以維護保存專長的建築師事務所發展了一套歷史調查計劃，鑑定舊結構體的歷史價值，制定策略以更好地將基地上獨特的歷史建築與再造計畫結合，都市規劃設計團隊接著試圖找出舊結構體再利用的最好用途及最高獲利，此外還制定一套方案，將再造計畫與鄰近的幹線道路以及歷史悠久的聖安東尼奧市河濱散步道相互結合，作為下階段發展計畫的一部分。