▲小山隆輝（Takateru Koyama）先生本人，圖源網絡
隨時代而應運而生的「提案型中介」
全日本總共有13萬家房屋中介公司，其中大概有10萬家都關注了年近60歲的房屋中介小山隆輝（Takateru Koyama）先生。小山是「丸順不動產」的第3代了，他的祖父在大正13年（1924年）創辦了這家房屋中介公司。
「丸順不動產」大阪市阿倍野區昭和町一帶為地盤，經歷了大正、昭和、平成到了如今的令和時代，見證過二戰、戰後經濟飛躍期、石油危機、泡沫經濟以及泡沫經濟的破裂，在日本的大時代中沉浮至今。
小山1987年大學畢業後，進入了這間家族企業，並在2012年成為社長，正式接管。
▲小山隆輝（Takateru Koyama）先生本人，圖源網絡
見面後，小山先生帶我們步行路過一座人行天橋，他指著旁邊一棟大樓對我們說：
「這棟樓原本是夏普的工廠，鼎盛時期有3000人在這裡工作，後來經濟衰退，減少到了800人，到現在大樓被賣掉，工廠也搬走了。原本很多依附於他們的餐廳都關閉了。其中有個賣烏冬面的館子特別好吃，夏普搬走前專門去邀請了這家店主，請他跟著一起搬到新工廠去。店主答應後，很開心地去做準備了。結果工廠走的時候，否認了曾經的許諾，店主只能關掉麵館，另謀出路了。」
▲小山先生指給我們看原夏普工廠大樓
「所以不要去依附太強大的動物生活」，小山最後強調的這句話，或許也是他對房屋中介這個職業的反思。
在父親經營的那個年代，阿倍野區經濟繁榮。小山居住的街區，有一個叫「昭和本路」的商店街，彙集著大量好吃的餐館，非常熱鬧。街角的一個理髮師在這裡營業了40年以上。
但從20年前開始，商店街的店舖越來越少了，附近住的居民也逐漸老齡化，空著的房子越來越多。
「你們這些房屋中介再不努力，這裡的人和店只會越來越少了」，理髮師這樣對小山說道。
這句話也一直留在小山心裡。
在小山之前，長輩們做房屋中介都是單純地把一個個房子找到相對應的租戶，街區不景氣時，也去別的城市開展業務。但小山意識到這樣非常的被動。
他希望自己的工作不是冷冰冰地給別人買賣房屋，而是能通過自己幾十年來對這裡的瞭解和專業，塑造一個蒸蒸日上的社區，主動地去塑造這裡！
由此，他開啟了自己的「提案型中介」生涯。
促進老房子再生，主動去營造這裡
昭和町是個比較古老的街區了，有著成片的傳統長屋和老舊樓房。這片街區在建設初期就規劃為「商住型社區」，所以這些住宅樓的一樓是都是可以開店的。
▲昭和町「商住一體」的日式建築
小山開始主動在街區尋找閒置破舊的房子，並聯繫房主，通過專業觀察，去重建這片街區的繁榮。因為很多房主認識小山已經有三、四十年了，知道他對地方振興的決心，也認可他的專業素養，所以不少房主也投入其中了。
每當有新來的商戶，小山不僅帶他看要租的房屋，還會帶他到街區逛逛，讓他們瞭解這片街區住著一些什麼樣的人。小山做生意的方式是，不僅讓客人承租在這裡，還要讓對方真正喜歡這個街區。
小山熟悉這片街區的每個角落的每個歷史變遷故事，而現在，這些故事裡也都有了他的身影。
▲小山先生的「地方創生」事例登上電視
小山在報紙上看到了寺西家阿倍野長屋 作為具有很高價值的文化遺產，正在按照原來的樣子進行翻修的消息後，騎著自行車找到了那裡。這是一個距離地鐵御堂筋線昭和町站徒步1分鐘左右的非常便利的地段。
▲寺西家阿倍野長屋成為文化遺產
站在長屋前面，小山不禁想「如果這個長屋可以作為文化遺產，那我們這個街區中儘是文化遺產了。」
雖然當地居民還沒有意識到這些建築的文化價值，但就在這一瞬間，小山意識到可以通過活用這些建築，來促進地方的活躍。
長屋翻修竣工後，小山去參觀。遇到的一個認識的建築師說，房主打算活用這個長屋，並準備招攬租戶，問小山要不要幫忙。雖然不確定是否會成功，但小山也立馬開始動手準備了起來。
▲現在的寺西家阿倍野長屋
長屋進行翻修的事情，在媒體上廣為傳播，所以尋找租戶其實不用費什麼勁。
真正糾結的是，選擇什麼樣的店舖入駐？
因為找來的店家太多，房主專門舉行了試吃會。最終選擇了意大利餐廳、和食、比較高級的日式煎餅和中華料理4家店舖入駐。
在長屋的店舖經營步入正軌後，房主接著翻新了自家住宅的町家，把一樓租出去進行各種活動。並且將倉庫也改造了一番，作為店舖租了出去。長屋前面的道路一邊也鋪上了石階，連接著的所有房子的外觀再次散發著大正時代到昭和初期的復古氛圍。
▲寺西家阿倍野長屋熱鬧的夜晚
在寺西家阿倍野長屋作為店舖再生的第二年，長屋對面的房主也開放了自己的住宅，招募了一批年輕人過來開店。
以寺西家阿倍野長屋的活用為契機，這個街區進行的投資項目一個接著一個。昭和街區的再生、地方價值的提升活動也開始了。
從寺西家阿倍野長屋徒步2分鐘左右就到了「金魚咖啡」，這是繼寺西家阿倍野長屋後，第二個在長屋裡開設的店。
▲現在的金魚咖啡店
當時，租借了數十年的租戶要搬走了，房屋即將空置。這棟建於大正14年（1925年）的建築，差不多完全保存著原來的樣子，室內沒有浴室，廚房和廁所等都和現代的設置不一樣，如果繼續作為出租房使用可能要花一大筆改造費。
當時的昭和町並沒有人專門選擇長屋居住或開店，附近價格偏貴的出租房也不多，如果房主花一大筆改造費，很有可能收不回來。
房主跑來找小山商量，於是小山在社交平台上發佈了一條招募：
「要不要試試在長屋開一家漂亮的小店呢？」
▲極具昭和洋風的金魚咖啡店內部
看到這條招募的一個房屋中介打來了電話。他那裡有個人一直在尋找一個可以在西洋風長屋經營咖啡店的地方，雖然對昭和町不是很熟悉，但知道這裡有很多古老的長屋。
看了房子後，對方表示滿意。因為店舖裝修歸店主自己負責，房主省去了一大筆改造費。與此相應的，這間長屋的租金也比附近的其他房子低一些。合同3年一簽，前3年的新店初期，租金偏低，3年後再根據咖啡店的經營狀況進行調整。
金魚咖啡店完成後，在社交平台上有了一些反響。某天，4個年輕人找到了事務所。
他們一直想在一間古舊長屋裡開一個咖啡和家具的集合店，因為之前看過的地方都太貴了，希望在小山這裡找到一間合適的。無論多破多舊都沒關係，只要租金便宜，可以自由改造就可以。
說到破舊，還真有一個。
▲2010年，桃桃池町破舊的長屋
阿倍野區桃桃池町2丁目4間長屋的其中一間，空置了十多年。房主本來打算拆了它，建一個停車場，但最近附近的停車場增加了太多，沒這方面的需要了。
跟房主商量後，小山拿著鑰匙帶4個年輕人進屋看了一圈，年輕人看過後，表示很滿意。
這件長屋的價格跟周圍的普通房屋一樣，但是室內可以自由改造。4個年輕人開始DIY起來，並將改造過程發在SNS上，引起了很大反響，很多人過來問這個店的情況，並且表示也想來這裡開店。
4個年輕人開的咖啡和家具集合店，付出了很多努力，但最後還是因為資金問題閉店了。隨後一段時間，這裡曾一度變成一樓是意大利麵店，二樓是設計事務所的形式。
後來這個長屋還是閒置了一段時間，直到一對姐弟找到小山，表示想開一個咖啡店和古董服裝店。看了這間長屋後，他們很滿意，馬上租了。這就是現在的咖啡店與酒吧「りんどうの花」以及古董服裝店「てまり」。
▲集咖啡、酒和古著於一身的「りんどうの花」」
另外3間空著的長屋也一個個找到了租戶。「りんどうの花」東邊這間，現在是一個叫「カタルテ」的手作器具和生活雜貨店。店舖的改造是按照租客的意願進行，房主承擔了大部分的改造費。
▲手作和雜貨店「カタルテ」
另一間長屋也開了一家「coromo」的洋裝和布料雜貨店。
房主在理解了小山對長屋活用價值的規劃後，不僅改造了桃桃池的長屋，還把周圍其他自己的房子都裝修了一遍，還原成了昭和初期的樣子。
2013年到2014年，桃桃池長屋徒步1分鐘的地方，誕生了一家「富士農造園」」的花和園藝店以及一家「月之輪」的咖啡店。這片區域的價值整體都得到了提高，房主四間長屋的西邊開了間好吃的食堂，還有設計事務所。
▲改造後的桃桃池町
隨著桃桃池屋四間長屋全部開起了店，以長屋的人為中心的春季和秋季的活動也舉辦了起來。活動的名字叫「春之結」和「秋之結」，有「結緣」的意思。
▲熱鬧的「秋之結」集市
長屋再生5年後的2010年，昭和町區域完全作為長屋街被人熟知，小山也繼續推進著長屋開店的項目。
「被選中的街區」
「好店」的定義是什麼呢？
不是特意想要去的店
而是在閒下來的時間，不假思索想要迫切見到的面孔
在那個座位上，和那個人一起吃著那種食物，聊了那樣的話題……
因為想見到家裡等著你的那個人開心的笑臉
所以在回家路上順便買了一些東西
有一個可以從容接待遠方來的客人的場所
因為好的街區有好店，將心和胃牢牢系在一個一個小碟子裡
如果你做過一冊菜單，大概就能明白好店之所以是好店的理由了
——2018年10月
以上是小山先生與有志街坊共同策劃的《Buy Local Cook Book》引言所寫的一段話。作為不動產的中介從業者，他最重視的不是這個地方上的土地和建築，而是居住在其中的人和他們的生活。小山一直想把昭和町打造成為具有吸引力的街區，「被人們選中的街區」。
《Buy Local Cook Book》這本雜誌介紹了昭和町街區的34家店舖，最開始是為了讓本地的小店被更多人知道，後來發展成了一本地道的探店手冊和當地居民的生活資訊媒介。
▲《Buy Local Cook Book》雜誌和周邊
開在長屋的一個個小店活躍起來後，經常會被問到「昭和町在哪裡啊？」之類的問題。
小山意識到，如果想讓客人來店裡，必須要先讓大家知道昭和町這個街區的存在。這也是為什麼，小山現在在思考個別不動產的活用時，必須考慮到街區和地方整體價值的提升。
這也是持續至今的「どっぷり昭和町」活動的開端。
▲「どっぷり昭和町」2019年的宣傳海報
「どっぷり昭和町」是平成18年（2006年），由各種地方團體、市民團隊和創業者構成的實行委員會以眾籌的形式來進行策劃和運營的地方活動，這是每年4月29日（昭和日），在大阪阿倍野區舉辦的「昭和日在昭和町重新認識與發現昭和時代的生活、商業和建築的美」的節日。
▲「どっぷり昭和町」2016年的宣傳手冊和導圖
他們把這個活動作為一個大型節日在培養。活動期間，他們將地鐵昭和町站周邊的建立於昭和初期的町家、長屋、公園、商店街和公眾設施等作為會場，聚集了大批的手工集市、路邊攤、裝置藝術、歌舞、落語會等等。他們希望讓人們來到昭和町，感受昭和街區傳統建築的魅力，並將它與現代化的價值觀相融合。
▲活動現場照，來源網絡
「Buy Local Market」也作為活動的一部分，借此對外宣傳街區的小店。
▲活動現場照，來源網絡
這是一個將居民、創業者和街區使用者都考慮在內的讓人非常愉快的節日。也給年輕人製造機會，幫助他們進行手工業的創業。
據活動舉辦者透露，活動當天就吸引了超過一萬人來這個街區遊玩。
▲人山人海的活動現場，來源網絡
不得不說，這些活動能夠如此順利地推進，歸功於小山極擅長運用現代社交媒體和大眾傳媒的手段。
小山一直很擅長利用設計和媒體這兩種手段。活動的海報和宣傳手冊，出自專業的設計師之手，生動有趣。
而昭和町的很多小店和集市活動，更是屢次登上各大電視節目。
▲昭和町「りんどうの花」登上電視
▲桃桃池町「春之結」集市登上電視
經過一系列的活動策劃與媒體宣傳，昭和町作為「被選中的街區」，擁有極高的知名度。
「be local partner」
小山接的案子主要分為三種：
- 傳統的介紹型
- 策劃案型
- 策劃案+設計型
而後面兩種要求對街區有極其深入的瞭解。
所以，丸順不動產堅持將經營範圍限定在以不動產公司為中心，2KM的範圍內。大部分時候，小山都會騎著自行車去街區串門。這樣既能更加精細地展開服務，也能節省交通時間和成本。
不單是介紹房屋的買賣，小山更像是這個街區的一個大管家。屋主有什麼不要的東西，會委託小山進行處理。新搬來的租戶，怎麼找到合適的改造建築師，如何買到相匹配的家具……都會拜託小山。
在我們參觀的過程中，一路上不停地有街上的鄰居、店主跟小山打招呼。小山認為要讓街區有魅力，最重要的就是人。一個地方要有好的經濟，就要從有好的人開始。而他之所以能將這份事業做下來，也是因為這裡的居民和房主都認可這個意義和價值觀。
▲昭和町的托兒所，現在街區的年輕人和兒童越來越多了
小山說，要「be local partner」。他這些年通過致力於大阪市阿倍野區昭和町地區的傳統長屋與老舊樓房等的再生事業，促進街區營造以及地區價值提升的同時，也跟著整個街區一起成長和發展。
有著地區中長期發展意識的房屋經營者，對街區來說也是非常重要的存在。
當初，很多其他房屋經紀人都對小山說「做這麼多麻煩的事情也不賺錢」之類的話，但現在，全日本的房屋經紀人都邀請小山過去演講，小山的事例還被選入了地方再生領域的書籍裡。
日本房地產業的狀態也確實發生了變化，貼近地方開展的事業也不再被認為是沒有用的。
木下齊（Hitoshi Kinoshita）
街區商業事業家
日本知名地方創生暢銷書作家
AIA (Area Innovation Allliance) 代表理事，熊本城東 management 代表董事，專長是以「企業經營」觀點從事地區振興與創業，高中時期即開始參與商店街活化行動，至今累積近20年經驗，為日本地方創生重要代表人物。