開發與房地產

達麗建設於2020年10月19日宣布，以21億8337萬元，與海悅共同購置台中市北區育德路與尚德街口面積約833.39坪的土地，換算下來每坪高達262萬元。 這塊住二、住三用地能以高價售出，因為其為附帶能蓋高坪效之舊建照一起賣，估價師更預測未來其推案房價要將達到每坪46~47萬元，恐創舊市區最高房價。 育德街當前的土地市場行情價值，約落在每坪70~80萬元左右，達麗卻硬生生以3~4倍的價格入手，其實主要就是因為土地本身帶舊建照販售，才能夠開出如此高價，民國80年以前，只有建蔽率跟路寬高度比的限制，容積率比起現在寬鬆許多，若臨路夠寬，甚至能夠以住二、住三的分區拉高到30層樓高。 像是位於台中市南屯區文心路一段上的「國泰森林苑」，當初就是因其帶舊建照，才能蓋達30層樓高，加上周邊建案多是大坪數產品，經評估後認為小坪數產品在當地能有效銷售，國泰建設才願意出如此高價入手。 達麗建設所購置的帶舊建照土地，其舊建照內容能使其坪效達14倍、也就是一坪土地就可以蓋出14坪的房子來賣，但最終能夠蓋多高，還得再檢討法規，是否符合建築技術規則當中對於臨路寬、基地深度、落物曲線範圍、是否會對北側房屋造成永久日照陰影等因素，再加上此類超高大樓因需挖更深的地下室、承攬更多工種、蓋的時間跟請照的時間都得拉更長，蓋越高、造價也會更高，最後反映在房價上，推案售價預計每坪就要46~47萬元，台中舊市區過去未曾見過如此價格。 此類帶舊建照土地因保有最大容積率以及可建築樓地板面積，開發商通常有意願以較高價格買進這樣奇貨可居的物件，然而仍得在房市景氣好，或區域不動產狀態表現不錯才會有較佳的表現，以先前房地合一時期房市低迷狀態為例，不少賣壓大的重劃區即便土地帶舊建照，也都乏人問津，畢竟連取得建照的建商都以拖待變，目前整體房市走強才有此漲幅。

為活化土地、保障民眾權益，針對18個都市計畫區進行公保地專案通檢，由高雄市都委會分批加速辦理審議中，目前市都委會已完成16個都市計畫區的審議，累積解編面積已共達60公頃多（逾18萬坪），估計可為市庫省下土地徵收支出171億元。 高雄市都市計畫委員會2020年10月19日上午召開，由主任委員林欽榮副市長主持，並審議通過楠梓交流道附近特定區計畫(鳳山厝部分)的公設保留地解編。 高雄市都發局長楊欽富強調，長期以來，許多私有土地被劃設為公共設施用地，政府卻遲遲未能辦理徵收，影響私有地主權益甚鉅，造成許多的民怨。高雄市府在兼顧都市發展需要，及保障私有地主的權益的前提下，召開市都委會審議通過鳳山厝都市計畫區公設保留地的解編。除將不需要的公共設施保留地還地於民，後續也將透過市地重劃方式開發，由市府開發無償取得必要的公共設施用地。 都發局都市規劃科長唐一凡也說，各都市計畫區公設保留地審議過程，都以解編後不影響未來都市發展所需為優先考量，針對「非必要性」的都市計畫區私有「公共設施保留地」，予以檢討解編，還地於民。 都發局表示，市都委會已審議通16個都計區，均依規定提報內政部都委會審議。另外，高雄新市鎮都市計畫區也逕由內政部都委會審議中；也提醒民眾，如對變更方案內容有任何意見，都歡迎於審議完成前提出，供委員會審議參考。

台商資金回流，帶動中部豪宅買氣升溫，大陸建設董事長張良吉於2020年10月19日向媒體表示，大陸建設2021年推案火力將鎖定台中，預計在七期與大坑風景區推出兩案，產品分別為豪宅大樓及度假豪墅，總銷逾120億元。 B&B HOUSE 僅20戶 大陸建設在台中七期最新完工的「丽格」豪宅案，總銷120億元，目前銷售已破六成，為趁勝追擊，將推出全台首創、限量僅20戶的「B&B HOUSE」，瞄準懂生活品味的豪宅菁英客層。 義大利頂級傢俱品牌B&B Italia這次與大陸建設攜手合作，推出全台首創B&B HOUSE。集結了世界最傑出的建築師、設計師、藝術家作品，從平面配置、空間尺度、品質施工、到傢俱擺設，精彩擘劃全方位空間美學。 大陸建設2020年包括在建、餘屋及預售新案，總銷金額達280億元，其中預售新案有4案均位於北部，總銷約145億元，包括新店央北重劃區的「鐫画」，已於2020年第1季進場，總銷35億元，銷售破八成。 另外，天母「鐫月」案剛進場，天祥街案也訂近期公開，兩案總銷都是35億元；南京東路馥敦飯店危老合建案，全案總銷60億元，住宅部分約占40億元。 張良吉分析，台北因腹地限制與市場飽和，可開發的完整土地越趨稀少，反觀台中，除了腹地廣大、位置適中之外，又是台商大本營，近期精華地段土地交易頻創新高，房市買氣也跟著升溫，越來越多北部建商南下插旗，大陸建設也沒有缺席，像是位於七期惠中路剛完工的大陸「丽格」，就是大陸建設繼「宝格」、「中信金控台中金融大樓」之後，在台中的第三件國際級地標作品。 大陸「丽格」以中世紀古堡非洲礦石作幾何切割，鑲崁具時尚感的琥珀色蜂巢光盒，吸引全台建築粉絲目光，在高端客群中也掀起不少話題。已購客層中，台商企業主就占了70%，最近台北客看屋比例更由年初的10%，一口氣提升至25%。 打造台中七期品牌街廓 大陸建設將在市政北七路、惠中一街口，正對台中大遠百的黃金角地推出第四案，同樣找來國際建築團隊規劃，現正申請建照中，預計2021年第3季進場，總銷約60億元；此案規劃坪數約48至65坪，尚未開案，君梵集團已斥資近10億元購入1至3樓，將作為「三宅一生」台中旗艦店；4樓以上為住家，業界推估，未來每坪單價上看70萬元。 大坑風景區休閒豪墅 大陸建設與味丹集團旗下萬寶資產管理公司合作，比照新店「青山鎮」模式，在大坑風景區規劃的休閒豪墅，也訂2021年第3季進場；此案開發規模達10公頃，規劃溫泉、果園、馬場等，並與附近的高爾夫球場結合，第一期87戶別墅，每戶建坪90坪至200坪，總價6,000萬元起跳，總銷逾60億元。

房地產市場正熱絡，多家建商激烈爭取土地。皇普建設於2020年買下桃園蘆竹土地，計劃於2021年推出住宅大案；不僅如此，達麗建設和海悅國際合資購入台中北屯土地，更是將推出高價位的「達麗創世紀」。然而因為土地市場的競爭，土地單價屢創新高。椰林機構新案更吸引人潮，不但能夠吸引固定粉絲，也可以轉手獲利。

台中市政府推動《台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法》，建立新的綠建築基準，增進立體綠化品質，減少都市熱島效應，市府統計，每年大概有400個案件經由都市設計審議，如有一半案件申請垂直綠化設施、複層式露台的宜居設施，每案即可平均約增加100棵樹，共可增加2萬棵樹。 為打造有特色及生態理念的城市發展模式，市府2019年發布《台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法》，透過提供免計算容積樓地板或建築物高度等獎勵措施，鼓勵開發商及建築師設計垂直綠化設施、雙層遮陽牆體、植生牆體、複層式露台、鄰里設施等設施。 市府期盼經由政策引導將綠化植栽引入市民居家空間，增進鄰里關係與互動，逐步提升整體居住環境品質，打造台中成為宜居城市。 讓建築外觀形塑台中都市景觀！「自然節能」、「環境永續」的觀念，已成藝術設計及文化領域的發展關鍵字，建築界綠態設計時勢所趨，突破建築思維的米蘭「垂直森林」、到新加坡的「城市花園」概念，世界進入綠態建築新時代。 台中房市近年的建築設計，許多建商開始強調對自然生態的還原，「鉅邑樹自在」副總李鴻育表示，大雅的綠色建築家鉅邑建設，別於多數重劃區的宜居建築個案，在生活機能完熟的大雅市中心，推出別出心裁的首座宜居建築「鉅邑樹自在」，獲科技新貴客群的青睞。 「要蓋自己願意住的房子」，李鴻育說，興建全齡化的社區，有全家大小都可以在社區散步休閒的綠地，小朋友的遊戲空間，居家規畫中島餐廚設備，不只對女主人來講是非常舒服的，對喜歡美食，喜歡做菜的人，也是一個品味料理，大展身手的空間。 響應台中市府的宜居城市的綠化政策，特別在中庭種植數十種樹種，一年四季都有不同大自然風情，連大廳都可以引景入室，坐擁綠意的視野，露台有如一座美麗花園，空氣可以對流，芬多精就在自家輕鬆享受。 呼應與自然共榮的全球建築思維，「鉅邑樹自在」規畫跳島式的綠態露台，李鴻育表示，打造社區成為樹海，公設規畫兒童遊戲室、健身房、交誼廳、閱讀室、宴會廳，吸引很多當地客層，中科的科技新貴、自營商與企業二代，屬意宜居生活環境，綠化景觀打動很多人的心。 台中市府統計，每年大概有400個案件經由市府都市設計審議，如有一半案件申請垂直綠化設施、複層式露台的宜居設施，每案即可平均約增加100棵樹，共可增加2萬棵樹。 依內政部公布的《建築基地綠化設計技術規範》，一個建案約增加6噸固碳量，估計約可增加1200噸固碳量，如果一座鄰里公園種200棵喬木計算，如此數量約可每年生產100座鄰里公園，降低空氣汙染及熱島效應，也能增進都市景觀，達到維護生態環境的效益。

桃園市政府推動「桃園航空城都市計畫」，確定將於2020年11月9日至12月9日進行土地區段徵收作業公告，公告日起就停止移轉作業（地主土地無可買賣、過戶），10月下旬將寄發相關資料給權益關係人，預計2021年4月辦理優先區搬遷作業，也代表桃園航空城邁向實質開發。 公告日起停止移轉作業 副市長李憲明昨主持市政會議，聽取地政局長陳錫禎「桃園航空城都市計畫」報告後，李說，全案經過多年努力，總算進入實質開發階段，正在辦理地上物協議價購及複估作業，市府有考慮到民眾利益最大化。 2021年4月辦理優先區搬遷 陳錫禎表示，土地區段徵收公告於市府、交通部民航局、大園區公所、蘆竹區公所及蘆竹地政事務所等處，公告期間受理地主申領抵價地作業，若民眾不想配地，市府會在公告期滿後15日內發給地價補償費，目前規劃於12月15至18日辦理地價補償費發價作業，預計2021年4月辦理優先區搬遷作業，2021年10月完成地上物搬遷，2024年10月完成安置及全區地上物搬遷，2027年底完成土地點交。 陳錫禎表示，民眾對地上物協議價購及複估作業如有異議，可自公告屆滿的隔天起30日內提出異議，市府受理並查明後，以書面通知查處情形，民眾如對查處結果不服，可提請地價評議委員會複議。 新屋、觀音污水下水道 核定 另，內政部營建署日前核定桃園市新屋、觀音污水下水道計畫，規劃興建日處理量1萬8900噸水資源回收中心，明年起分2期、15年施作，總經費59億元，中央補助88%、市府自籌12%，完工後可接管近4萬戶，提升全市用戶接管率4.83%。

來源：聯合新聞 109/10/16 發佈 台中市傳出有建商蓋樓遇疑似考古遺址慘賠？大台中不動產開發公會理事長王至亮認為，不只是建商推案，企業蓋總部、私人蓋獨棟透天厝，房子蓋到一半就「踩雷」，花錢請考古專業試挖，不但考古專業都同一群人，收費不透明，也易流於「球員兼裁判」，最慘還要面對至少一年以上漫長等待，欲哭無淚。 台中市文化資產處長李智富說，台中市目前共計有174處考古遺址，包括7處市定遺址、8處列冊遺址，以及159處疑似考古遺址等，並且從2005年起接受查詢，建議市民在開發前，可先向文資處函詢。 李智富說明，台中市13期重劃區目前尚未配地，市府依文資法，公設的部份，由地政局委請具考古專業者做考古挖掘工作，並非建商來做；至於建商反映考古專家太少、收費不透明，甚至出現漫天喊價情況，文資處多次向中央反映，盼能透過修法等改善。 王至亮建議政府，應協助重劃單位在重劃前善盡考古責任，即以整體區域考量，重劃區馬路開闢前，先完成考古查調、保存工作，疑似考古遺址區應開發為公園等公共設施，若容積不足，在配地時以容積增加方式彌補地主損失，不要讓少數人承擔「踩雷」風險。 王至亮說，台中市包括清水、沙鹿、神岡、單元一、單元二、十二期重劃區、十三期重劃區等多處被劃為疑似考古遺址，有的地主房子蓋一半才被告知，大到大樓、商辦逾百戶建案，小到企業總部、獨棟透天厝都有。 王至亮舉例，有地主建照都通過，工地施工到一半因此停工，依文資法，請來一批考古專家試挖調查，到底要如何保存？時程多長？寫報告時間又不能催，不能趕，遲遲不確定是還給地主，還是保留下來蓋博物館？都由同一批的專家決定。 王至亮說，開挖費曾有建商付出一平方公尺二萬元，價格不透明，最快一年多，慢則等到天荒地老，最慘的是建商推案百戶預售案，因為不確定太高了，輕則拖一年再蓋，重則遙遙無期，還要面對是已購戶，還有銀行隨時可能抽銀根，還影響到下游承包營建廠，可能因建案工期拖延倒了。還有獨棟透天厝地主抱怨表示「這是蓋來娶媳婦的，等到他孫子上小學都上小學還沒蓋好」。

來源：蘋果日報 2020.10.13 有建商開發基地挖出「疑似考古遺址」，除依法暫停開發，不僅拖延開發時程，更需負擔近3億元，進行相關搶救、保存作業。全國商總不動產委員會指出，文資保護的是公共財，理應由政府全權負責，並縮短搶救期程，將建請立院、文化部邀集產官學，討論檢討相關文資法令。   商總指出，台中新開發13期開發重劃區中，挖出1700年前的「麻糍埔遺址」與「番婆庄遺址」，遭台中市文化資產審議保護委員會要求停工搶救遺址。   商總認為，公共設施工程受影響外，還有大面積都市計畫變更，連某建商在該重畫區的開發基地上，光是試掘、探勘就斥資約3200萬元，後續還得搶救遺址、鑑定、造冊保存計畫，評估還要再花2.5億元，總負擔約3億元，開發時程也遭延宕，讓不少開發商及地主，在市府配地說明會上，抱怨連連。   類似案例並非個案，商總舉例，新北市金山區市地重劃案，挖到一小塊陶片，被認定為「郭厝遺址」，該計劃因此停擺12年；高雄左營果貿地區大樓預售案，2018年施工挖出清朝城牆遺址，建商決議變更設計，退縮基地，讓建案與文化園區並存，因此損失至少5000萬元。   依《文化資產保存法》，以及《考古遺址監管保護辦法》規定，營建工程或其他開發時，其空間涵蓋經列冊的考古遺址，開發單位應先邀請專家，進行考古價值、內涵調查評估，並將結果報請主管機關處理。商總認為，「也就是要開發商或建商須通報，承擔試掘鑑定造冊等所有費用」。   賴正鎰說，未來開發商或政府整合土地重劃開發案，當地主領回配地後，再以高價轉賣給建商，若建商開挖後才發現「疑似考古遺址」，形同是不確定的「未爆彈」，可能會導致工程延宕，蒙受龐大損失。   賴正鎰認為，「建商若不知情購買土地，需負擔後續龐大考古費用，走完相關程序至少耗費5年，工程延宕與龐大財務損失該找誰補償？文資保護的是公共財，理應由政府全權負責。而不能無限上綱或要求開發商全部埋單，且限制開發的搶救時間應縮短在2年內，這樣才能做到搶救文化遺產、符合公共利益之效。」   全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，建商在開發這類基地時，勢必要考量一定風險，不過，若是因文資保存，讓相關開發遙遙無期，是大家所不樂見的，或許在保護文資、重大建設開發上，政府可進一步介入，協助或輔導取得雙贏局面

作者：郭瓊瑩（文化大學景觀學系主任） 近來受美中台間之複雜情勢影響，我國不斷增加向美方採購國防武器，各項軍事整備之拓增已成新政策。保家衛國不只是領導人的天職，也是人人應有之認知與義務。多數老百姓非軍事專家，雖了解軍備投資之重要性，但並未全然了解其合理性與必然性。 先拋開「國防安全」，若自另類視角探究何謂「國家安全」？「國土安全」？則自更長遠的國家治理角度視之，似乎仍與國土資源之保全息息相關。 對上揭議題各國因其幅員、地緣政治與資源之差異各有重點。美國自九一一後於二○○三年設立了「國土安全部」司其境內之邊境管制、情報統籌、緊急應變以及防恐活動，比較傾向國防安全之格局。 日本在阪神大地震後，亦於二○○一年設立「國土交通省」，整轄了國土計畫、都市發展、河川港灣、國土測量、交通、觀光、氣象、災害及海域治安等重要國家建設，算是一個大部。 德國統一後，除了關注經濟發展外，更關注其「國民福祉」與「人權」，且係很科學地自消費者保護、土地健全生產之角度，將原有之糧農林業部整合了衛福、經濟、科技部於二○○一年重組為「消費者保護與糧農部」，尤特別注重基因科技之管理。 英國和德國類近，但特別重視鄉村發展，同樣於二○○一年將農漁糧部整合了環境保護、農漁生產與鄉村規畫，設立了「環境、食品與鄉村事業部」。 綜觀各國國土相關事務發展演進，得以一窺其國防與國土安全係內外兼備，且裡應外合的。換言之，沒有一個國家不「自私」考量自己內部之保全能量的，也因此除國防競賽外，各國均積極地投入生產力盤點及對消費者福祉之保全。 日本有「國土測繪局」配合「國勢調查」之空間資訊化，並設有「國土技術政策綜合研究所」作為國土經營之決策支撐。歐盟各國之國土空間規畫部門，亦重視國土資源系統之整合與即時精準度，此即高爾所倡議「數位地球」之政策實踐。

來源：聯合新聞網　　　　109/10/11 發佈 高雄橋頭科學園區議題發燒，使橋頭、楠梓發展熱度增溫，尤其產業模範生中鋼子公司中欣開發，在橋頭新市鎮強勢推出「欣橋之心」集合住宅大樓，333戶住家、九個店面，挾中鋼優質品質，以1字頭行情，對區域房價產生一錘定音效果，造成熱烈回響，附近區域獲隆大等口碑建商陸續進駐，吸引人口遷移，未來前景看旺。 中鋼集團高層說，橋頭建案中鋼會堅守1字頭房價不會炒作房地產，與中鋼集團善盡社會責任的方向一致，別的建商怎麼炒作是他家的事，即便可以賣得更高中鋼也不做，讓年輕人買到好房子是一種使命，保持橋頭房地產乾淨合理的行情，不要弄髒市場很重要。 業界預期中鋼的1字頭親和力房價，將促使「欣橋之心」再掀搶購風潮。 中欣開發總經理呂威璋表示，高雄橋頭科學園區是一處結合半導體、智慧機械與AI、航太、機器人等創新科技產業的科技特區，為未來即將大量進駐的科技新貴提供輕鬆成家的機會，將增加岡山、楠梓、橋頭等區域的住房及商業需求，區域房市前景可期。   目前中欣開發在橋頭「高雄新市鎮」興建的「欣橋之心」，鄰接20米橋新二路及10米新中三街路口，將提供首購族、換屋族和銀髮族購買。   其建案基地面積2,319坪，共興建五棟地上15層、地下3層的集合住宅大樓，採一層僅四戶或五戶與雙電梯設計規劃，全社區總戶數342戶，包含店面九戶及住家333戶，住家坪數為27至50坪，公設比僅有32%，全區完工對外公開銷售。 廣誠國際總經理董上裕表示，「高雄橋頭新市鎮」發展定位為綠色精緻生活圈，區域街廓完整，公共設施完善，擁有面積高達近100公頃高雄都會公園，提供民眾運動及假日休閒好地方，附近更有生活機能極強的德賢商圈，食衣住行樣樣俱全，並擁有捷運、鐵路、台一線等聯外完善的交通，高雄橋頭地檢署、高雄橋頭地方法院公部門已進駐，眾多建商陸續規劃住宅大樓推案，新市鎮整體發展規模正在逐漸形成當中；資深建商表示，南科橋頭園區面積262公頃，規劃的產業專用區面積共約185公頃，其中將近21公頃為園區滯洪池、環保設施等公用設備用地，可提供產業用地約164公頃，預估創造年產值約1,000億至1,800億元，可提供7,500至1.1萬個就業機會，人口進駐成為房市最大利器。 資深建商表示，橋頭科學園區除了造就橋頭新市鎮開發外，與鄰近的楠梓加工區連成一氣，高雄科技走廊的概念成形，橋頭、楠梓房市都受到激勵。 目前高雄市區新成屋房價多落在2~3字頭，楠梓與橋頭屬於二環、三環地帶，位於市郊房價自然便宜，區域新屋成交多在每坪15~18萬元，總價400萬~800萬元的首購與首換宅有剛性需求，中鋼、隆大、京城等都有新建案登場，市況轉趨熱絡。

重劃區成為近年全台推案重鎮，尤其在素地不多的北台灣，更是建商必爭之地，依照過往經驗，在重劃區初期入手，多半能享有增值空間，盤點近期新重劃區有新北的塭仔圳，桃園小檜溪、草漯、中福，新竹的新明、自強、仰德，還有台中十四期、十五期重劃區等，都是未來備受期待的房市新星。

來源：聯合新聞網　　　109/10/09 發佈   據住展雜誌統計，今年截至9月底為止，大台北地區首度公開的新建案共有273個（已扣除重推案），其中預售屋建案高達214個，占整體建案數量約七成八，創歷史新高。反觀今年首度開賣的新成屋建案（僅限首度公開的先建後售建案）僅占二成二，比例低到讓人不可置信的地步。   住展雜誌研發長何世昌表示，由於預售初期付款相對輕鬆、轉手便利的緣故，成交相當熱絡，全台預售市場像「夯蕃薯」一樣熱呼呼。因此建商展開搶錢大作戰，紛紛加緊腳步推出新的預售屋建案搶攻這波買氣。   何世昌分析，預售屋與新成屋比例失衡，最主要原因還是與今年房地產景氣升溫有關。對自住客而言，預售屋初期付款較為輕鬆，不像買成屋得一口氣拿出二到三成自備款；對投資、置產客而言，資金槓桿可以開更大，錢滾錢的速度更快，且轉售程序比成屋相對簡便。   雙北市中，又以台北市預售屋建案所占比重衝到最高。北市今年前九個月，首度公開的新建案共96個，其中預售屋建案有83個，占比約86.5％，不僅比去年的75％明顯成長，更刷新史上新高紀錄。而同期新成屋建案比例，僅約13.5％。等於今年開賣的十個新建案，就有將近九個是預售屋案。   新北市今年前九個月，首度公開的新建案共177個，當中有131個為預售案，占比約74％；新成屋案則只有46個，占比約26％。雖然新北市預售屋占重沒有台北市那麼高，但也同樣刷新紀錄。   北市12個行政區中，大安、信義與南港等三區今年開賣的建案100％為預售屋案。另，大同、中山、士林預售屋案比例則達九成。今年唯一沒有預售屋案釋出的區域是萬華，只有一件小型成屋案推出。內湖則是預售屋案比例次低的區域，約為六成多，且成屋建案數有4個，是北市今年成屋案數最多的行政區；不過，4個成屋案中有3個是廠辦案，成屋住宅案僅有1個。