作者：王倩玲
【前言】
今年筆者有幸在年初到維也納專特拜訪當地社會住宅相關單位，參觀了一些案例，歐洲社會住宅發展歷史由來已久，豐富的資訊從書面躍然為實際，除了多樣且豐富的住宅類建築形態，其中蘊藏的是深層而豐富的制度，也給正在摸索起步發展社會住宅的專業，帶來無限的漣漪。
維也納通常為人所知的是音樂之都，是 20 世紀初奧匈帝國解散前的首都，卻少有人知道維也納是歐洲社會住宅比例最高的城市、社宅機制多元、至2019 年更連續 10 年獲得為全球宜居城市第一名[1]、被選為IBA 2022 的主辦城市，主題是社會住宅。
在維也納屬於與政府有財務相關，政策、法令規範下的社會住宅佔全市住宅市場的 60%，包括：政府的公共住宅、私人出租住宅、得到政府補貼的補貼(含合作)住宅(subsidized housing)，其中由政府直接興建的社會住宅有 22 萬戶， 佔住宅市場的 21%，大約每 4 個人有 1 個住在政府公共住宅。
【內涵】
這樣的成就來自歷經百年公私部門持續且積極地推動和合作，在 20 世紀初的歐洲「住宅是人的權利」(Housing as a basic human right.) 成為一些理想主義先驅者的訴求，同時民間的有限利潤住宅協會或合作社興建協助工人階級居住的合作住宅，作為一種住房供給的援助手段。在 1919 年正式進入社會民主黨掌權時期，政府開始大量發展工人階級可負擔的住宅，從政策、法令、財務等多管齊下，不只政府積極興建社會住宅、對房地產市場進行干預、也補貼民間興建合作住宅。
維也納的社會住宅一方面得利於中央的財政支援，地方政府投入土地資源保障社會住宅的永續供給；另一方面，民間具競爭力又盡力的有限利潤住宅機構與政府在住宅市場上制度化地互動，自始至今為奧地利社會住宅的傳統機制。時至今日，維也納的社會住宅在供給量取得了耀眼的成績，政府仍配合都市發展及住宅需求趨勢持續推動社會住宅，在住宅存量維持不墜比例的背後是一套完善的住宅制度和全民共識的展現。
維也納申請社會住宅的門檻是以家庭人數設定不同的年收入上限(台灣以家戶定額的總收入和人口平均收入兩項基準檢視是否符合申請資格)，所照顧的族群非常廣，在規模較大的社宅社區幾乎就是一個社會的縮影，希望各種背景和經濟條件的人可以住在相同的社區，因此收入限制寬鬆。政府的社會住宅， 家戶收入要求偏低，若在補貼住宅社區，不乏醫生、律師等專業者(扣稅後影響淨所得，稅前薪資關係退休後的年金) ，甚至有的補貼住宅以背景多元的住戶組成自豪；一般來說政府的社宅更多為低收、中低收入戶，補貼住宅更偏向中低收及中等收入為對象。
除了合理可負擔的租金，社宅涵蓋各種不同身分背景的住戶混居，沒有標籤化的問題外，因為政府某種程度主導了社會住宅的開發內容，不僅是前瞻政策示範的場域，規劃設計甚至比民間案更具指標性，也是某些民間倡議團體實踐理想社區生活的憑藉，不管是硬體建設還是社會實踐都有傑出的成就。
社宅前階段規劃設計擘劃理想社區生活模式，然而團隊不在這些任務結束後停止，因為常常規劃興建者與管理者有一體性的特別機制，慷慨地提供高品質空間的同時，在啟用後對住戶使用行為的要求也是對等的。補貼住宅招租時就先說明對住戶的期待和住戶的義務，社區事務提倡共同議定，達到意識上的互通共融，居民高度自治和自制令人非常驚艷。
維也納的社宅百年根基值得一探究竟，雖然參與單位多元，社宅開發的四大理念是不可動搖的基礎，包括：社會的永續性、成本、建築設計、環境生態並重，社宅開發案誕生前的規劃面向相當周到， 可以說政策對社會住宅的要求是全面的，且含括建築生命週期，比如：在考量成本時已計算日後平衡收支的管理模式和服務費；環境友善的設 計，不僅指材料也指對鄰里的關係；考慮社區共同生活空間，也同時訂定租賃契約和租賃條件等等。即使實際執行後，與原計畫構想有距離，但絕非不可控的風險，也是社宅提供者對跨時間軸的成果—使用階段負責任的作法。
【觀照】
目前在臺灣社宅還在起步摸索的階段，然而維也納社宅有幾個非常具特色的面向，也值得臺灣的社宅有更多的思考：
1.社宅的土地開發競標案徵求開發規劃設計興建外，也包含未來營運管理
維也納公有土地辦理社會住宅競標案，由開發商及建築師共同投標，開發商負責成本計算，建築師負責建築設計，共同提出社會永續、建築、成本、生態 4 個面向的開發及建築計畫。開發團隊贏得標案後，除了負責上述工作事項外，亦是監造和主導後續經營、維護管理的單位(有限利潤住宅公司)。因為開發品質影響後續自家的經營效益，所以在規劃設計階段團隊即將日後高品質低成本，且低維護成本、使用方便及合理性等因素納入考量，監工階段責無旁貸， 進而提高社宅後續使用管理效率及效益。
2.各種事業模式的社宅提供者均可獲得政府部分的財務支援
維也納的社宅興建及管理事業單位包括：市府或公營公司、有限利潤住宅協會或公司、住宅合作社、私部門提供的社宅，雖然組織模式各異，只要是合於規定註冊的有限利潤住宅機構，全市範圍內提供的住宅為政府定義的可負擔住宅時，對承租戶的權益相同、承租家戶收入門檻一致，社宅的租金也在一定的範圍。
奧地利中央政府提供年度住宅補助款給州政府運用，維也納以州的地位取得基金後，再市庫[2]。得自中央補助款資源以兩種方式運用，確保民間社會住宅的品質，一是公有地開發興建競標案補助，另一是透過民間開發案提送土地顧問委員會審查申請補助；使補貼住宅興建獲得無償補助或提供長期低利貸款， 藉由政府的財務挹注，最低限度內確保社宅穩健地興建完工。
3.入住前的教育提升住戶對於居住環境使用的認知及責任義務
維也納在 20 世紀初發展工人階級可負擔的住宅時，不只是租金的優惠， 更重要的是藉著社宅的環境，輔導住戶學習跟得上新時代要求的生活素質。社宅管理的層面很廣，除了一般管理規定，物管人員甚至管到各戶室內家具美 感、不定期視察居家環境、督導改變不良習慣…等，在今天看來極為嚴苛的規定，都能因住戶不符要求而終止租約；同時也有教育資源幫助住戶學習跨越生活圈的認知，提升其對環境和社會的責任感。
現今的民間的合作住宅，住戶除了繳交租金加管理費外，還要付工程貢獻金等成本，所繳交費用比一般出租住宅更多，卻不是房屋所有權人，也對搬離後的售價無任何決定權，即使如此， 主導合作住宅的單位組織所仍會訂定住戶均必須參與社區管理事務、服務的要求。
在建築專業認知裡，前期規劃設計者莫不期待藉著刻意創造的社區環境， 使住戶發生潛移默化的共融；然而從維也納的社會住宅看來，除了提供硬體， 鼓勵參與活動，管理者的引導和半強迫性地要求，才能改變且深入地落實在日常裡。
4.住戶對社區產生認同感，參與社區活動或服務
維也納政府的社宅除了管理公司自辦社區活動外，也有其他的單位專門辦理各種社區活動，如：唱歌、繪畫、比賽等，甚至也有地區性的社區管理團隊，舉辦與專業面對面等的社區意見交流活動，因著各方對話產生對彼此的信任和支持，對於促進社區共識很有幫助。
維也納的合作社宅的住戶甚至於從設計階段就參與購買住宅單元的室內設計，也有特別設定的主題型社宅社區，為特定生活型態和背景的人，找到符合自己需要或想要的社區，所有的社區規定和特色在入住前就非常清楚，也會更積極主動對自己的社區付出，對住戶來說，社區像是一個靈魂夥伴的大家庭， 這時空間和住戶的意識是相互呼應的，設計的概念到使用階段近乎完美地演繹出來。
5.社宅面對挑戰的解答也是創意的搖籃
維也納社宅社區在各種不同收入背景的人共融的實踐上可以說是模範生， 因為維也納的補貼住宅承租戶的自主權更高，模式介於擁有和承租之間，住宅產品針對市場也結合”理想”，在規劃階段即拋出主題式社宅訴求，以吸引“適 合”的住戶，聽起來很像是為建設公司為鎖定某些客層量身訂做更適合的空間規劃，但與住房市場不同的是，不但超越了收入線的共融，有的更由政府機構根據當地的條件和需求經過分析後的政策，以解決這些挑戰或是因應未來。
維也納的社宅政策很一致也很多元，有針對不同住戶對象有不同的主題式社宅，也有因不同的給付租金樣態，而有不同的房型規劃。為了提供給更多負擔能力較弱的老年人和學生，有一種特別的房型叫 Smart Housing，在筆者看來這種像是一種結合室內設計的小坪型住宅，室內空間甚至可以彈性調整，但後來發現這樣的定位，也非常受小家庭青睞。
【結語】
維也納社宅總的來說，政府主導推動，從財政、土地支持民間興建的同 時，藉著法令約束民間社宅提供者的財務和經營範圍，形成與政府同心的上、中、下游合作夥伴，在各個層面都秉著這樣的中心思想，創意而謹慎地發揮， 這樣的精神傳承百年後，維也納承接IBA_2022 的主辦城市，繼續為社會住宅賦予更豐富的內涵前進。
附註：
[1]美國MERCER 公司評價。
[2]維也納同時為州和市。