開發與房地產

房地產市場正熱絡，多家建商激烈爭取土地。皇普建設於2020年買下桃園蘆竹土地，計劃於2021年推出住宅大案；不僅如此，達麗建設和海悅國際合資購入台中北屯土地，更是將推出高價位的「達麗創世紀」。然而因為土地市場的競爭，土地單價屢創新高。椰林機構新案更吸引人潮，不但能夠吸引固定粉絲，也可以轉手獲利。

台中市政府推動《台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法》，建立新的綠建築基準，增進立體綠化品質，減少都市熱島效應，市府統計，每年大概有400個案件經由都市設計審議，如有一半案件申請垂直綠化設施、複層式露台的宜居設施，每案即可平均約增加100棵樹，共可增加2萬棵樹。 為打造有特色及生態理念的城市發展模式，市府2019年發布《台中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法》，透過提供免計算容積樓地板或建築物高度等獎勵措施，鼓勵開發商及建築師設計垂直綠化設施、雙層遮陽牆體、植生牆體、複層式露台、鄰里設施等設施。 市府期盼經由政策引導將綠化植栽引入市民居家空間，增進鄰里關係與互動，逐步提升整體居住環境品質，打造台中成為宜居城市。 讓建築外觀形塑台中都市景觀！「自然節能」、「環境永續」的觀念，已成藝術設計及文化領域的發展關鍵字，建築界綠態設計時勢所趨，突破建築思維的米蘭「垂直森林」、到新加坡的「城市花園」概念，世界進入綠態建築新時代。 台中房市近年的建築設計，許多建商開始強調對自然生態的還原，「鉅邑樹自在」副總李鴻育表示，大雅的綠色建築家鉅邑建設，別於多數重劃區的宜居建築個案，在生活機能完熟的大雅市中心，推出別出心裁的首座宜居建築「鉅邑樹自在」，獲科技新貴客群的青睞。 「要蓋自己願意住的房子」，李鴻育說，興建全齡化的社區，有全家大小都可以在社區散步休閒的綠地，小朋友的遊戲空間，居家規畫中島餐廚設備，不只對女主人來講是非常舒服的，對喜歡美食，喜歡做菜的人，也是一個品味料理，大展身手的空間。 響應台中市府的宜居城市的綠化政策，特別在中庭種植數十種樹種，一年四季都有不同大自然風情，連大廳都可以引景入室，坐擁綠意的視野，露台有如一座美麗花園，空氣可以對流，芬多精就在自家輕鬆享受。 呼應與自然共榮的全球建築思維，「鉅邑樹自在」規畫跳島式的綠態露台，李鴻育表示，打造社區成為樹海，公設規畫兒童遊戲室、健身房、交誼廳、閱讀室、宴會廳，吸引很多當地客層，中科的科技新貴、自營商與企業二代，屬意宜居生活環境，綠化景觀打動很多人的心。 台中市府統計，每年大概有400個案件經由市府都市設計審議，如有一半案件申請垂直綠化設施、複層式露台的宜居設施，每案即可平均約增加100棵樹，共可增加2萬棵樹。 依內政部公布的《建築基地綠化設計技術規範》，一個建案約增加6噸固碳量，估計約可增加1200噸固碳量，如果一座鄰里公園種200棵喬木計算，如此數量約可每年生產100座鄰里公園，降低空氣汙染及熱島效應，也能增進都市景觀，達到維護生態環境的效益。

桃園市政府推動「桃園航空城都市計畫」，確定將於2020年11月9日至12月9日進行土地區段徵收作業公告，公告日起就停止移轉作業（地主土地無可買賣、過戶），10月下旬將寄發相關資料給權益關係人，預計2021年4月辦理優先區搬遷作業，也代表桃園航空城邁向實質開發。 公告日起停止移轉作業 副市長李憲明昨主持市政會議，聽取地政局長陳錫禎「桃園航空城都市計畫」報告後，李說，全案經過多年努力，總算進入實質開發階段，正在辦理地上物協議價購及複估作業，市府有考慮到民眾利益最大化。 2021年4月辦理優先區搬遷 陳錫禎表示，土地區段徵收公告於市府、交通部民航局、大園區公所、蘆竹區公所及蘆竹地政事務所等處，公告期間受理地主申領抵價地作業，若民眾不想配地，市府會在公告期滿後15日內發給地價補償費，目前規劃於12月15至18日辦理地價補償費發價作業，預計2021年4月辦理優先區搬遷作業，2021年10月完成地上物搬遷，2024年10月完成安置及全區地上物搬遷，2027年底完成土地點交。 陳錫禎表示，民眾對地上物協議價購及複估作業如有異議，可自公告屆滿的隔天起30日內提出異議，市府受理並查明後，以書面通知查處情形，民眾如對查處結果不服，可提請地價評議委員會複議。 新屋、觀音污水下水道 核定 另，內政部營建署日前核定桃園市新屋、觀音污水下水道計畫，規劃興建日處理量1萬8900噸水資源回收中心，明年起分2期、15年施作，總經費59億元，中央補助88%、市府自籌12%，完工後可接管近4萬戶，提升全市用戶接管率4.83%。

來源：聯合新聞 109/10/16 發佈 台中市傳出有建商蓋樓遇疑似考古遺址慘賠？大台中不動產開發公會理事長王至亮認為，不只是建商推案，企業蓋總部、私人蓋獨棟透天厝，房子蓋到一半就「踩雷」，花錢請考古專業試挖，不但考古專業都同一群人，收費不透明，也易流於「球員兼裁判」，最慘還要面對至少一年以上漫長等待，欲哭無淚。 台中市文化資產處長李智富說，台中市目前共計有174處考古遺址，包括7處市定遺址、8處列冊遺址，以及159處疑似考古遺址等，並且從2005年起接受查詢，建議市民在開發前，可先向文資處函詢。 李智富說明，台中市13期重劃區目前尚未配地，市府依文資法，公設的部份，由地政局委請具考古專業者做考古挖掘工作，並非建商來做；至於建商反映考古專家太少、收費不透明，甚至出現漫天喊價情況，文資處多次向中央反映，盼能透過修法等改善。 王至亮建議政府，應協助重劃單位在重劃前善盡考古責任，即以整體區域考量，重劃區馬路開闢前，先完成考古查調、保存工作，疑似考古遺址區應開發為公園等公共設施，若容積不足，在配地時以容積增加方式彌補地主損失，不要讓少數人承擔「踩雷」風險。 王至亮說，台中市包括清水、沙鹿、神岡、單元一、單元二、十二期重劃區、十三期重劃區等多處被劃為疑似考古遺址，有的地主房子蓋一半才被告知，大到大樓、商辦逾百戶建案，小到企業總部、獨棟透天厝都有。 王至亮舉例，有地主建照都通過，工地施工到一半因此停工，依文資法，請來一批考古專家試挖調查，到底要如何保存？時程多長？寫報告時間又不能催，不能趕，遲遲不確定是還給地主，還是保留下來蓋博物館？都由同一批的專家決定。 王至亮說，開挖費曾有建商付出一平方公尺二萬元，價格不透明，最快一年多，慢則等到天荒地老，最慘的是建商推案百戶預售案，因為不確定太高了，輕則拖一年再蓋，重則遙遙無期，還要面對是已購戶，還有銀行隨時可能抽銀根，還影響到下游承包營建廠，可能因建案工期拖延倒了。還有獨棟透天厝地主抱怨表示「這是蓋來娶媳婦的，等到他孫子上小學都上小學還沒蓋好」。

來源：蘋果日報 2020.10.13 有建商開發基地挖出「疑似考古遺址」，除依法暫停開發，不僅拖延開發時程，更需負擔近3億元，進行相關搶救、保存作業。全國商總不動產委員會指出，文資保護的是公共財，理應由政府全權負責，並縮短搶救期程，將建請立院、文化部邀集產官學，討論檢討相關文資法令。   商總指出，台中新開發13期開發重劃區中，挖出1700年前的「麻糍埔遺址」與「番婆庄遺址」，遭台中市文化資產審議保護委員會要求停工搶救遺址。   商總認為，公共設施工程受影響外，還有大面積都市計畫變更，連某建商在該重畫區的開發基地上，光是試掘、探勘就斥資約3200萬元，後續還得搶救遺址、鑑定、造冊保存計畫，評估還要再花2.5億元，總負擔約3億元，開發時程也遭延宕，讓不少開發商及地主，在市府配地說明會上，抱怨連連。   類似案例並非個案，商總舉例，新北市金山區市地重劃案，挖到一小塊陶片，被認定為「郭厝遺址」，該計劃因此停擺12年；高雄左營果貿地區大樓預售案，2018年施工挖出清朝城牆遺址，建商決議變更設計，退縮基地，讓建案與文化園區並存，因此損失至少5000萬元。   依《文化資產保存法》，以及《考古遺址監管保護辦法》規定，營建工程或其他開發時，其空間涵蓋經列冊的考古遺址，開發單位應先邀請專家，進行考古價值、內涵調查評估，並將結果報請主管機關處理。商總認為，「也就是要開發商或建商須通報，承擔試掘鑑定造冊等所有費用」。   賴正鎰說，未來開發商或政府整合土地重劃開發案，當地主領回配地後，再以高價轉賣給建商，若建商開挖後才發現「疑似考古遺址」，形同是不確定的「未爆彈」，可能會導致工程延宕，蒙受龐大損失。   賴正鎰認為，「建商若不知情購買土地，需負擔後續龐大考古費用，走完相關程序至少耗費5年，工程延宕與龐大財務損失該找誰補償？文資保護的是公共財，理應由政府全權負責。而不能無限上綱或要求開發商全部埋單，且限制開發的搶救時間應縮短在2年內，這樣才能做到搶救文化遺產、符合公共利益之效。」   全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，建商在開發這類基地時，勢必要考量一定風險，不過，若是因文資保存，讓相關開發遙遙無期，是大家所不樂見的，或許在保護文資、重大建設開發上，政府可進一步介入，協助或輔導取得雙贏局面

作者：郭瓊瑩（文化大學景觀學系主任） 近來受美中台間之複雜情勢影響，我國不斷增加向美方採購國防武器，各項軍事整備之拓增已成新政策。保家衛國不只是領導人的天職，也是人人應有之認知與義務。多數老百姓非軍事專家，雖了解軍備投資之重要性，但並未全然了解其合理性與必然性。 先拋開「國防安全」，若自另類視角探究何謂「國家安全」？「國土安全」？則自更長遠的國家治理角度視之，似乎仍與國土資源之保全息息相關。 對上揭議題各國因其幅員、地緣政治與資源之差異各有重點。美國自九一一後於二○○三年設立了「國土安全部」司其境內之邊境管制、情報統籌、緊急應變以及防恐活動，比較傾向國防安全之格局。 日本在阪神大地震後，亦於二○○一年設立「國土交通省」，整轄了國土計畫、都市發展、河川港灣、國土測量、交通、觀光、氣象、災害及海域治安等重要國家建設，算是一個大部。 德國統一後，除了關注經濟發展外，更關注其「國民福祉」與「人權」，且係很科學地自消費者保護、土地健全生產之角度，將原有之糧農林業部整合了衛福、經濟、科技部於二○○一年重組為「消費者保護與糧農部」，尤特別注重基因科技之管理。 英國和德國類近，但特別重視鄉村發展，同樣於二○○一年將農漁糧部整合了環境保護、農漁生產與鄉村規畫，設立了「環境、食品與鄉村事業部」。 綜觀各國國土相關事務發展演進，得以一窺其國防與國土安全係內外兼備，且裡應外合的。換言之，沒有一個國家不「自私」考量自己內部之保全能量的，也因此除國防競賽外，各國均積極地投入生產力盤點及對消費者福祉之保全。 日本有「國土測繪局」配合「國勢調查」之空間資訊化，並設有「國土技術政策綜合研究所」作為國土經營之決策支撐。歐盟各國之國土空間規畫部門，亦重視國土資源系統之整合與即時精準度，此即高爾所倡議「數位地球」之政策實踐。

來源：聯合新聞網　　　　109/10/11 發佈 高雄橋頭科學園區議題發燒，使橋頭、楠梓發展熱度增溫，尤其產業模範生中鋼子公司中欣開發，在橋頭新市鎮強勢推出「欣橋之心」集合住宅大樓，333戶住家、九個店面，挾中鋼優質品質，以1字頭行情，對區域房價產生一錘定音效果，造成熱烈回響，附近區域獲隆大等口碑建商陸續進駐，吸引人口遷移，未來前景看旺。 中鋼集團高層說，橋頭建案中鋼會堅守1字頭房價不會炒作房地產，與中鋼集團善盡社會責任的方向一致，別的建商怎麼炒作是他家的事，即便可以賣得更高中鋼也不做，讓年輕人買到好房子是一種使命，保持橋頭房地產乾淨合理的行情，不要弄髒市場很重要。 業界預期中鋼的1字頭親和力房價，將促使「欣橋之心」再掀搶購風潮。 中欣開發總經理呂威璋表示，高雄橋頭科學園區是一處結合半導體、智慧機械與AI、航太、機器人等創新科技產業的科技特區，為未來即將大量進駐的科技新貴提供輕鬆成家的機會，將增加岡山、楠梓、橋頭等區域的住房及商業需求，區域房市前景可期。   目前中欣開發在橋頭「高雄新市鎮」興建的「欣橋之心」，鄰接20米橋新二路及10米新中三街路口，將提供首購族、換屋族和銀髮族購買。   其建案基地面積2,319坪，共興建五棟地上15層、地下3層的集合住宅大樓，採一層僅四戶或五戶與雙電梯設計規劃，全社區總戶數342戶，包含店面九戶及住家333戶，住家坪數為27至50坪，公設比僅有32%，全區完工對外公開銷售。 廣誠國際總經理董上裕表示，「高雄橋頭新市鎮」發展定位為綠色精緻生活圈，區域街廓完整，公共設施完善，擁有面積高達近100公頃高雄都會公園，提供民眾運動及假日休閒好地方，附近更有生活機能極強的德賢商圈，食衣住行樣樣俱全，並擁有捷運、鐵路、台一線等聯外完善的交通，高雄橋頭地檢署、高雄橋頭地方法院公部門已進駐，眾多建商陸續規劃住宅大樓推案，新市鎮整體發展規模正在逐漸形成當中；資深建商表示，南科橋頭園區面積262公頃，規劃的產業專用區面積共約185公頃，其中將近21公頃為園區滯洪池、環保設施等公用設備用地，可提供產業用地約164公頃，預估創造年產值約1,000億至1,800億元，可提供7,500至1.1萬個就業機會，人口進駐成為房市最大利器。 資深建商表示，橋頭科學園區除了造就橋頭新市鎮開發外，與鄰近的楠梓加工區連成一氣，高雄科技走廊的概念成形，橋頭、楠梓房市都受到激勵。 目前高雄市區新成屋房價多落在2~3字頭，楠梓與橋頭屬於二環、三環地帶，位於市郊房價自然便宜，區域新屋成交多在每坪15~18萬元，總價400萬~800萬元的首購與首換宅有剛性需求，中鋼、隆大、京城等都有新建案登場，市況轉趨熱絡。

重劃區成為近年全台推案重鎮，尤其在素地不多的北台灣，更是建商必爭之地，依照過往經驗，在重劃區初期入手，多半能享有增值空間，盤點近期新重劃區有新北的塭仔圳，桃園小檜溪、草漯、中福，新竹的新明、自強、仰德，還有台中十四期、十五期重劃區等，都是未來備受期待的房市新星。

來源：聯合新聞網　　　109/10/09 發佈   據住展雜誌統計，今年截至9月底為止，大台北地區首度公開的新建案共有273個（已扣除重推案），其中預售屋建案高達214個，占整體建案數量約七成八，創歷史新高。反觀今年首度開賣的新成屋建案（僅限首度公開的先建後售建案）僅占二成二，比例低到讓人不可置信的地步。   住展雜誌研發長何世昌表示，由於預售初期付款相對輕鬆、轉手便利的緣故，成交相當熱絡，全台預售市場像「夯蕃薯」一樣熱呼呼。因此建商展開搶錢大作戰，紛紛加緊腳步推出新的預售屋建案搶攻這波買氣。   何世昌分析，預售屋與新成屋比例失衡，最主要原因還是與今年房地產景氣升溫有關。對自住客而言，預售屋初期付款較為輕鬆，不像買成屋得一口氣拿出二到三成自備款；對投資、置產客而言，資金槓桿可以開更大，錢滾錢的速度更快，且轉售程序比成屋相對簡便。   雙北市中，又以台北市預售屋建案所占比重衝到最高。北市今年前九個月，首度公開的新建案共96個，其中預售屋建案有83個，占比約86.5％，不僅比去年的75％明顯成長，更刷新史上新高紀錄。而同期新成屋建案比例，僅約13.5％。等於今年開賣的十個新建案，就有將近九個是預售屋案。   新北市今年前九個月，首度公開的新建案共177個，當中有131個為預售案，占比約74％；新成屋案則只有46個，占比約26％。雖然新北市預售屋占重沒有台北市那麼高，但也同樣刷新紀錄。   北市12個行政區中，大安、信義與南港等三區今年開賣的建案100％為預售屋案。另，大同、中山、士林預售屋案比例則達九成。今年唯一沒有預售屋案釋出的區域是萬華，只有一件小型成屋案推出。內湖則是預售屋案比例次低的區域，約為六成多，且成屋建案數有4個，是北市今年成屋案數最多的行政區；不過，4個成屋案中有3個是廠辦案，成屋住宅案僅有1個。

來源：蘋果日報　109/10/09 發佈   樓高逾15樓超高層大樓因結構必須委外審查，施工品質更為要求，往往也成為區段房價新高依據。《蘋果新聞網》委託僑馥建經統計，今年實價登錄揭露各房市交易熱區房價，包含左營與前金區成交單價都已站上3字頭，鼓山則逼近3字頭，另苓雅與新興區則每坪成交25萬元以上。專家分析，超高宅因營建成本提高，加上多位屬市心區房價自然而然成為區段高價代表。   統計高雄今年實價登錄發現，以屋齡3年內大樓做為標準，左營區每坪成交31.1萬元最高，其次是前金區30.3萬元與鼓山區29.3萬元，另苓雅與新興區則介於25~25.3萬元。三民、前鎮區、鹽埕、鳳山則分別突破2字頭房價。其餘市郊區段則落在每坪16~19.6萬元。而無論市區或市郊，新屋房價都有逐年上漲趨勢。   僑馥建經總經理彭慶指出，今年高雄實價登錄有出現不少超高大樓過戶交屋，房價站上3字頭紀錄，且房價均創當區歷史新高，如左營區大樓案「享京城」每坪成交均價突破35萬元，也拉高該統計平均，該案位於大順路「義享天地」百貨旁具備重大建設拉抬，而前金區房價之所以突破3字頭，則是因為國泰建設位於中央公園旁「國泰O2馥建築」每坪成交均價約36.1萬元，拉高區段平均單價。   超高大樓住宅往往成為創區段新高房價主因，如今年5月公開位於衛武營都會公園旁，京城集團大樓案「京城舞極」，每坪開價28~32萬元，成交價據了解落在27~28萬元，價格亦創東苓雅區新高。上揚國際高雄業務三處副總經理蘇順益指出，因建案基地面積達2280坪規劃超高可遠眺衛武營都會公園宅，坪數38~57坪，建築外觀找來豪宅團隊MAG玫格設計，地上29樓為當區地標宅，因此不到半年已售出180戶約22億元，從10月7日起將舉辦5場已購客回娘家總鋪師辦卓派對，總計席開88桌吸引近千位住戶與其家人聚餐。 高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，依據建築法規規範大樓高度超過50米以上需「結構外審」，而該高度大概就是以15樓做分界，雖然結構外審費對建商來說不是很大負擔，但審查過程中必須花費不少時間成本，增加工期時間，而就購屋族而言若選購該類產品，因結構安全有多重把關，反而住起來更安心，「然而超高大樓宅，因地下室必須深開挖，每建坪營建成本會比15樓以下大樓增加1~2萬元甚至更高，若該類住宅規劃為輕豪宅或類豪宅配備，價格往往都可挑戰區段新高價。」

高雄指標豪宅地段房價持續攀升，預估將是港都未來房市的主要趨勢。興富發建設在三民區中都重劃區的美都路、遼寧3街口，動土興建集合式住宅。不僅基地位置優越，面對中都濕地公園，也可以預期每坪價格會突破五位數。然而因為中都重劃區地段受到關注，多家建設公司均有新案推出。此外，興富發集團在該區的過去案例銷售也呈現不錯的成果。

來源：經濟日報 　　　109/10/08 發佈 高資產族愛買，台北市豪宅今年以來交易熱度不減。根據實價登錄資料，今年前八月台北市豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，近期又揭露一筆指標豪宅「和平大苑」的交易，因藝人周杰倫也是住戶，受人矚目。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各國貨幣寬鬆，高端買方手握大筆資金需要投資標的，高總價、低風險的台北市豪宅備受青睞。 最新實價登錄揭露，今年8月大安區豪宅「和平大苑」27樓戶，以總價2.17億元、拆算每坪單價169.8萬元成交。據謄本資料顯示，買家登記為盛兆源投資，其代表人蘇昭樺為前福益紡織董事長、臺企銀大股東蘇天財之女，推測該交易為蘇天財家族購置，惟此消息尚未獲證實。 無獨有偶，「西華富邦」以及新完工的「水綠清翫」高樓層近期也都有高價成交紀錄。統計今年前八月揭露資料，台北市總價8,000萬元以上豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，又以中山區成交量總計39筆最多，大安區32筆居次。 郎美囡指出，台北市今年豪宅新案少，以中古豪宅為交易大宗，中山區大直一帶豪宅林立，是今年成交主力，信義區及大安區則為豪宅指標地段，無論交易價、量都在台北市前三名。 不過今年豪宅追價力度不高，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，高端資產族群即便手上資金多，但全球經濟環境變數多，出價較保守，多半買每坪100萬-150萬元左右的物件，反觀中低價位產品，如首購族等容易受惠目前貸款方案，較有追價心態。