開發與房地產

內政部長李鴻源昨天首度向行政院長江宜樺專案簡報「防災型都更計畫」，並強調以振興經濟為目標，共規畫台北、新北、台南、桃園等八處試點案例，希望明年起，以四至五年時間，推動五千多戶防災型都更住宅。這項計畫獲江揆支持推動，並列為重點政策。

下著微微細雨的午後，我撐傘走在蜿蜒的台北市齊東老街，對照oma 傳給我手機上GoogleMap的地址，在一連串舊房子之間，發現一戶整面玻璃設計的店面。玻璃門前的石雕藝術品，像是從牆上伸出一隻手跟腳椅來歡迎入坐，而玻璃門後的oma正對著我揮手。

遠雄建設宣布，獲選為新竹火車站後站地區都市更新事業(第一期更新單元)都市更新實施者案最優申請人。遠雄表示，可分回50.66%的權利，預估3年後完工。

台中市政府成立促參業務專責單位「台中市政府促進民間參與公共建設推動委員會」，三年來績效亮眼，累計帶動104億元投資金額其中民間投資額約占99.7億元。 台中市政府於100年3月起成立促參推辦業務專責單位，截至102年12月底，市府所屬各機關依促參法等法令甄選民間投入資金參與市政各項公共建設，已完成簽約的促參案件總計有18案件。 包含歷史建築台中刑務所演武場委託民間經營管理OT案、假日廣場服務中心OT案、「停3-1」立體停車場BOT案、「市81」市場用地BOT案等，三年來累計投資規模達104億元，民間投資金額約為99.7億元。 台中市促進民間參與公共建設推動委員會由副市長黃國榮擔任主任委員，秘書長曹美良擔任副主任委員，除列管促參承辦機關辦理進度，並提供促參案件的啟案、簽約及履約所產生爭議問題的相關諮詢與專案協助。 財政局表示，市府各機關目前在招商、議約作業中案件，計有都發局主辦「台中州廳及其附近地區都市更新案」等5案，尚在辦理可行性評估及先期作業規劃列管案件則有新聞局主辦「中台灣電影推廣園區-攝製中心」等36案。 其中，台中州廳及其附近地區都市更新案、網球中心營運移轉案、歷史建築台中市役所OT案、清水運動公園OT案、潭子國民運動中心OT案及后里區廣興段1110地號市有土地設定地上權招標案等，正擬定招商文件中，將於103年上半年辦理招商。 【2014/01/01 經濟日報】| 【經濟日報╱記者宋健生╱即時報導】

由亞太工商聯、中華工程合作開發的「陶朱隱園 Tao Zhu Yin Yuan」位於台北市信義區松高路68號，原址是「亞太會館」，因營運不佳而拆除，之後興建「陶朱隱園 Tao Zhu Yin Yuan」豪宅，以對抗地球暖化、低碳綠建築為設計理念。

台北市於2014年起推出「綠屋頂」計畫，工程造價5千萬元以上的市有新建物，不僅屋頂至少綠化一半，還要回收雨水作植栽澆灌之用；台中市還沒有相關規定，但有建商走在前面，在建物作好綠屋頂(Green Roof)，「增值快」且有利大環境。

來自美國洛杉磯的 Oyler Wu collaborative 建築師事務所將台北市新生北路、民權東路口舊有的五層樓建築改造成「忠泰M」銷售中心，作為銷售、展示、會議、展覽空間等臨時用途，以流動的鋼與舞蹈曲線，創造Movement 律動世界感，因此取名為「忠泰M」。

作者：紅色子房 從南向北疾駛的高鐵回程上，我跟某旅館投資集團C總裁一起望著窗外斜射的雨痕，腳邊的雨傘還滴著水。原本以為不受颱風影響的南部反而雨勢交加，讓今天旅館開發基地會勘有些不順利。 已 經在短短三年內發展出總計500間以上旅館房間的C總裁，像我們坐的高鐵一樣，持續朝一年開發至少兩棟新旅館的步伐邁進。由於掌握旅行社的陸客客源，C總 裁旗下每家旅館都保持九成以上的住房率。為了配合陸客全島行程，我協助他與幾家南部大型傳統產業公司洽談合作，評估遴選這些公司優質地段的閒置資產，活化 改建為商務旅館。 我問C總裁為什麼這麼積極，他笑著說：「旅館投資也有M型化競爭了，我要用M型左端最便宜的房價，衝M型右段最高的市場佔有率。」 依 據最新2013年8月國泰金公佈的國民經濟信心調查：買賣房意願連續4個月出現背離，加上奢侈稅修法的不確定性，民眾買房意願降至-55.4，已連續6個 月下滑。相對地賣方賣房意願續升至-4.1 ，已接近奢侈稅立法時高點。因此市場研判背離持續擴大的買、賣房意願，將造成房市價格鬆動。 房市價格真會鬆動的嗎？紅色子房修正認為，房市會呈現M型化的價格發展：優質地段或稀有產品價格仍持續上漲，重複性高或非主流地段的物件則會有房價下跌空間。 從M型右端來看，紅色子房在實務上接觸位於台北優質地段的物件，除非業主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。但是，對於曾投資香港、上海高價商舖的外資，知道這些優質地段仍有上漲空間，所以興趣度仍濃。 至於住宅方面，台北市精華土地已一地難求。因此倘若建商們「有幸」取得優質區位土地，建商們無不耗盡心思，找最好的國外建築師、最優的營造廠、最佳的物業管理，甚至找名人為鄰，打造獨一無二特色豪宅。價格呢？當然只有越開越高。想他們主動降價？不可能。 但是，若非位處都會區核心商圈或重要捷運站，同時又有大型造鎮規模、高重複性的住宅物件，紅色子房研判此類物件房價，將可能往M型左端發展，隨市場機制逐步降價以符合大多數買方的期待。 所以呢？單純自住購屋者有福了，可以開始朝向大型造鎮規模商品找便宜物件，執行我曾教大家的AKB48看房計畫。但是，除非該地段有通過紅色子房井字分析法的考驗，否則也不要期望未來有太多上漲空間喔。 至於房地產投資者的策略，則應該致力於把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件向右端翻轉。 怎麼做呢？紅色子房建議有志從房地產獲得財務自由的投資人，可以從以下三個準備開始著手： 第一：不要吝嗇於投資「談判」 紅色子房認為，學習房地產談判是C/P值最高的一項投資。以台北為例，一個中古住宅動輒價格都在兩千萬以上，可能因為精心安排一個15分鐘的面對面談判議價，就可以再打9折，省下200萬，夠抵得上一個普通公務員三年工作年薪。 讀者可以搜尋坊間相關書籍課程自修；或者，由於上一篇談判師父H教我的三件事一文的大受歡迎，紅色子房也會應讀者要求，研究商請H大哥出馬指導開課的可能性。 第二：開創可以扭轉地段的投資格局 利用談判技巧壓低入手買房價格後，接下來的功課就是把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件往右端扭轉。怎麼做呢？關鍵在於擴大可以扭轉地段的投資格局。 現在已經有許多讀者會用紅色子房地段指數進行買房地段分析，因此紅色子房舉一個大家比較熟知的忠孝敦化商圈當例子。 早 期忠孝敦化商圈，以Sogo百貨延伸至頂好商圈，算是忠孝敦化最熱鬧的一級戰區。但是近期由於明曜百貨的大改裝引入UNIQLO旗艦店，加上對面ZARA 大型旗艦店的開幕，將明曜商圈周邊扭轉為更熱鬧的逛街商區。從地段指數分析，明曜商圈已勝過頂好商圈，高價地段扭轉成功。     所以，以投資店面為例，未來投資人不應該只是以單棟店面投資作為思考，而是應以結合鄰房各家店面(或是一次吃下多間店面)，以大格局尋求將此區重新定位，或者引入特色大店，打造成具人潮吸引力的金雞母。 擴大格局，看事情的角度就會不一樣。 第三：籌組你的金援及專業團隊 因為格局擴大了，投資人也該思考告別單打獨鬥的時候了。 房市M型化的特色在於，位處M型右端的投資者會保有更穩定豐富的獲利，但投入的資源也相對驚人。因此，如何藉由銀行融資、私募基金、大型金主支援，以資金保有區域競爭性，會是相當重要的課題。 同時，房地產格局做大了，也就需要專業團隊來經營管理。特別是要把原處M型房價左端的蚊子店面，改造成M型房價右端的賺錢商場，都需要優質的招商管理人才。而且，這樣的投資除了帶來很好的報酬，也帶給區域許多工作機會。 不想轉型？只會隨著房市波段賺錢的中間型投資人，未來將越來越沒有獲利空間。 聖經 馬太福音第25章29節：「因為凡有的，還要加給他，叫他有餘；沒有的，連他所有的也要奪過來。」 美國科學史研究者Robert K. Merton在1968年曾提出「馬太效應」這個術語，後來廣泛討論於經濟、社會與教育現象。 Robert解釋「馬太效應」為任何個體、群體或地區，一旦在某一個方面（如金錢、名譽、地位等）獲得成功和進步，就會產生一種積累優勢，就會有更多的機會取得更大的成功和進步。 以六大都會區為例，許多都市精華商圈就是具有這樣的積累優勢，所以短期內仍續漲抗跌。 至於投資者們，也要趕快思考如何擴大格局積累你的資源優勢，因為單打獨鬥的時代已經結束了。

台中市精華土地不僅價高、且一地難求，建商紛紛轉往自辦市地重 劃區卡位購地！其中，由富有土地開發主導的「單元二黎明自辦市地重劃區」，因緊鄰豪宅林立的7期重劃區，已成為建商積極搶購的目標。

擁有8.86公頃的文心森林公園，一向是台中市7期南側豪宅群聚區，區內 擁有3大明星學區，大新國小、惠文中、小學及剛落成的大墩國中、 小學，臨捷運綠線G10A站，近期在IKEA中部旗艦店即將完工的效益加 持下，可望帶動另一波的漲幅，面對公園第一排新成屋開價已悄悄上 看每坪50萬元。

以台北市來說，已經是非常老齡化的都市，100多萬戶住宅中，30 年屋齡以上就已達51％，換言之有55萬多戶老舊住宅，是依據30年前 的建築物耐震法規和結構標準所蓋出來的，誠如內政部部長李鴻源所 說，要提出防災型都市更新，畢竟台北市遍地所及的老舊住宅已經禁 不起任何一次大地震的考驗，政府應加速推動都更。

中信金信義區總部及新舞台擬計畫出售，不過新舞台的文化資產身份引發台北市政府與中信金之間有所歧見。興富發認為新舞台的問題不但能夠是是否保留，更是若被列為文化資產則會成為改建的障礙，然而因為這些建築與結構安全顧慮，也可以考慮全數拆除重建，為新舞台帶來更大的展演空間。