開發與房地產

作者：紅色子房 從南向北疾駛的高鐵回程上，我跟某旅館投資集團C總裁一起望著窗外斜射的雨痕，腳邊的雨傘還滴著水。原本以為不受颱風影響的南部反而雨勢交加，讓今天旅館開發基地會勘有些不順利。 已 經在短短三年內發展出總計500間以上旅館房間的C總裁，像我們坐的高鐵一樣，持續朝一年開發至少兩棟新旅館的步伐邁進。由於掌握旅行社的陸客客源，C總 裁旗下每家旅館都保持九成以上的住房率。為了配合陸客全島行程，我協助他與幾家南部大型傳統產業公司洽談合作，評估遴選這些公司優質地段的閒置資產，活化 改建為商務旅館。 我問C總裁為什麼這麼積極，他笑著說：「旅館投資也有M型化競爭了，我要用M型左端最便宜的房價，衝M型右段最高的市場佔有率。」 依 據最新2013年8月國泰金公佈的國民經濟信心調查：買賣房意願連續4個月出現背離，加上奢侈稅修法的不確定性，民眾買房意願降至-55.4，已連續6個 月下滑。相對地賣方賣房意願續升至-4.1 ，已接近奢侈稅立法時高點。因此市場研判背離持續擴大的買、賣房意願，將造成房市價格鬆動。 房市價格真會鬆動的嗎？紅色子房修正認為，房市會呈現M型化的價格發展：優質地段或稀有產品價格仍持續上漲，重複性高或非主流地段的物件則會有房價下跌空間。 從M型右端來看，紅色子房在實務上接觸位於台北優質地段的物件，除非業主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。但是，對於曾投資香港、上海高價商舖的外資，知道這些優質地段仍有上漲空間，所以興趣度仍濃。 至於住宅方面，台北市精華土地已一地難求。因此倘若建商們「有幸」取得優質區位土地，建商們無不耗盡心思，找最好的國外建築師、最優的營造廠、最佳的物業管理，甚至找名人為鄰，打造獨一無二特色豪宅。價格呢？當然只有越開越高。想他們主動降價？不可能。 但是，若非位處都會區核心商圈或重要捷運站，同時又有大型造鎮規模、高重複性的住宅物件，紅色子房研判此類物件房價，將可能往M型左端發展，隨市場機制逐步降價以符合大多數買方的期待。 所以呢？單純自住購屋者有福了，可以開始朝向大型造鎮規模商品找便宜物件，執行我曾教大家的AKB48看房計畫。但是，除非該地段有通過紅色子房井字分析法的考驗，否則也不要期望未來有太多上漲空間喔。 至於房地產投資者的策略，則應該致力於把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件向右端翻轉。 怎麼做呢？紅色子房建議有志從房地產獲得財務自由的投資人，可以從以下三個準備開始著手： 第一：不要吝嗇於投資「談判」 紅色子房認為，學習房地產談判是C/P值最高的一項投資。以台北為例，一個中古住宅動輒價格都在兩千萬以上，可能因為精心安排一個15分鐘的面對面談判議價，就可以再打9折，省下200萬，夠抵得上一個普通公務員三年工作年薪。 讀者可以搜尋坊間相關書籍課程自修；或者，由於上一篇談判師父H教我的三件事一文的大受歡迎，紅色子房也會應讀者要求，研究商請H大哥出馬指導開課的可能性。 第二：開創可以扭轉地段的投資格局 利用談判技巧壓低入手買房價格後，接下來的功課就是把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件往右端扭轉。怎麼做呢？關鍵在於擴大可以扭轉地段的投資格局。 現在已經有許多讀者會用紅色子房地段指數進行買房地段分析，因此紅色子房舉一個大家比較熟知的忠孝敦化商圈當例子。 早 期忠孝敦化商圈，以Sogo百貨延伸至頂好商圈，算是忠孝敦化最熱鬧的一級戰區。但是近期由於明曜百貨的大改裝引入UNIQLO旗艦店，加上對面ZARA 大型旗艦店的開幕，將明曜商圈周邊扭轉為更熱鬧的逛街商區。從地段指數分析，明曜商圈已勝過頂好商圈，高價地段扭轉成功。     所以，以投資店面為例，未來投資人不應該只是以單棟店面投資作為思考，而是應以結合鄰房各家店面(或是一次吃下多間店面)，以大格局尋求將此區重新定位，或者引入特色大店，打造成具人潮吸引力的金雞母。 擴大格局，看事情的角度就會不一樣。 第三：籌組你的金援及專業團隊 因為格局擴大了，投資人也該思考告別單打獨鬥的時候了。 房市M型化的特色在於，位處M型右端的投資者會保有更穩定豐富的獲利，但投入的資源也相對驚人。因此，如何藉由銀行融資、私募基金、大型金主支援，以資金保有區域競爭性，會是相當重要的課題。 同時，房地產格局做大了，也就需要專業團隊來經營管理。特別是要把原處M型房價左端的蚊子店面，改造成M型房價右端的賺錢商場，都需要優質的招商管理人才。而且，這樣的投資除了帶來很好的報酬，也帶給區域許多工作機會。 不想轉型？只會隨著房市波段賺錢的中間型投資人，未來將越來越沒有獲利空間。 聖經 馬太福音第25章29節：「因為凡有的，還要加給他，叫他有餘；沒有的，連他所有的也要奪過來。」 美國科學史研究者Robert K. Merton在1968年曾提出「馬太效應」這個術語，後來廣泛討論於經濟、社會與教育現象。 Robert解釋「馬太效應」為任何個體、群體或地區，一旦在某一個方面（如金錢、名譽、地位等）獲得成功和進步，就會產生一種積累優勢，就會有更多的機會取得更大的成功和進步。 以六大都會區為例，許多都市精華商圈就是具有這樣的積累優勢，所以短期內仍續漲抗跌。 至於投資者們，也要趕快思考如何擴大格局積累你的資源優勢，因為單打獨鬥的時代已經結束了。

台中市精華土地不僅價高、且一地難求，建商紛紛轉往自辦市地重 劃區卡位購地！其中，由富有土地開發主導的「單元二黎明自辦市地重劃區」，因緊鄰豪宅林立的7期重劃區，已成為建商積極搶購的目標。

擁有8.86公頃的文心森林公園，一向是台中市7期南側豪宅群聚區，區內 擁有3大明星學區，大新國小、惠文中、小學及剛落成的大墩國中、 小學，臨捷運綠線G10A站，近期在IKEA中部旗艦店即將完工的效益加 持下，可望帶動另一波的漲幅，面對公園第一排新成屋開價已悄悄上 看每坪50萬元。

以台北市來說，已經是非常老齡化的都市，100多萬戶住宅中，30 年屋齡以上就已達51％，換言之有55萬多戶老舊住宅，是依據30年前 的建築物耐震法規和結構標準所蓋出來的，誠如內政部部長李鴻源所 說，要提出防災型都市更新，畢竟台北市遍地所及的老舊住宅已經禁 不起任何一次大地震的考驗，政府應加速推動都更。

中信金信義區總部及新舞台擬計畫出售，不過新舞台的文化資產身份引發台北市政府與中信金之間有所歧見。興富發認為新舞台的問題不但能夠是是否保留，更是若被列為文化資產則會成為改建的障礙，然而因為這些建築與結構安全顧慮，也可以考慮全數拆除重建，為新舞台帶來更大的展演空間。

國內最大開發計畫桃園航空城，隨桃園縣長吳志揚宣告配合桃園機場第3跑道增建計畫，逐步推動大園國中遷校，意味「航空城計畫已經啟動了」。航空城概念股遠雄港(5607)、中櫃(2613)、榮運(2607)等機場周邊物流、倉儲與自貿港區業者營運前景起飛，今日股價同聲大漲慶賀。 桃園縣長吳志揚指出，大園國中遷校逐步推動，意味著桃園航空城計畫已經啟動。根據桃園縣府、交通部等機關規劃，航空城計畫將在今(2013)年底之前，完成整體都市計畫，並陸續進行土地徵收，計畫內容包括桃園機場第3航廈與第3跑道的增建、配合周邊土地的徵收與再造，都市計畫面積達4791公頃，徵收面積則達3316公頃。 根據航空城開發計畫，除桃園國際機場第三航廈將於2018年啟用，航空城同時也將徵收周邊土地，投入開發住宅區、商業區、產業專區等，連結機場捷運A11、A15、A16站區，預估5年內取得相關用地。 事實上，隨著桃園機場第1航廈翻修工程竣工、國道二號機場連絡道拓寬工程，乃至未來1-2年內機場捷運三重－機場段通車、機場南北跑道整修工程陸續完成後，將可讓桃園機場的聯外與營運能力獲得提昇，華航(2610)、長榮航(2618)、復航(6702)等第一線航空業者將首先受惠。 而位處於桃園航空城核心計畫「蛋黃」部位的第3航廈新建工程，則將包括旅館、會展中心等設施，讓桃園機場引入客流能力進一步提昇，優化機場整體的營運能力，也將帶動航空城人流、物流業務能量的爆發。 根據交通部評估，第3航廈落成後，桃園機場每年將可容納6000萬人次進出，足以因應2030年的機場客貨運發展目標需求；同時，「配備升級」的桃園機場，還可結合鄰近的台北港推動複合運輸服務，屆時包括中櫃、榮運、遠雄港等物流、倉儲與自貿港區業者，亦將有業務量持續往上的發展空間可期。 位居自貿港區核心的遠雄港就指出，隨著兩岸直航、ECFA施行，兩岸經貿緊密往來，加上國內產業需求帶動，空運進出口貨物貿易將延續成長趨勢；同時，遠雄港配合政府積極推動桃園航空城計劃、海空複合式運輸，及發展自由經濟示範區的機制，桃園國際機場的進出口貨量，也將水漲船高，帶動遠雄港的業績往上攀升。 第一航廈自2012 年6 月完工區域逐步開放後，旅客對於第一線服務設施設備的良好體驗，立刻反應在國際機場協會（ACI, Airports Council　International）舉辦的機場服務品質（ASQ, Airport Service Quality）評比中，桃園機場2012 年第3 季即進步到第11 名，第4 季更進入第10名，年度成績在1,500 萬~2,500 萬旅客分組中，獲得第三名；今年提升至2,500~4,000 萬分組後，仍然保持第一、二季均為第3 名的水準，就公司成立之初所設定三年內重返前10 名的目標，已經提前達成。 「桃園航空城」計畫是國家愛台十二項建設的旗艦計畫，第一航廈國家門戶計畫又是桃園航空城計畫的先期工程，如今工程完成，也代表「桃園航空城」計畫已邁入另一個新的里程碑。展望未來，桃園機場還有更多的工作將陸續展開，特別是第三航廈的建設，在桃園機場運量持續成長突破3,000 萬人次的期望下，第一、第二航廈設計容量很快就會飽和，所以更應該預為籌謀加速第三航廈建設；目前桃園機場第三航廈總顧問已經展開航站區整體規劃工作，機場公司、總顧問、及機場夥伴們，將持續秉持歷經第一航廈整建計畫經驗，所學習到的信心與毅力，以滿足旅客服務所需，引進國際潮流最新設計理念，未來並能與航空城計畫及自由經濟示範區的推動相互配合，以落實提升國家競爭力的政策目標。

台中市建築開發公會下屆理事長規劃人選昨（22）日出爐，嘉磐建設董事長魏嘉銘獲本屆理監事一致通過，可望在8月29日舉行的改選中出線，接任第13屆理事長。 魏嘉銘今年55歲，台北工專電機系畢業，與鄉林建設董事長賴正鎰是台中高工同學，曾任鄉林總經理、不動產經紀業營業保證基金主任委員。在台中市建築開發公會擔任常務理事、會刊委員會主委等職。 【2013/07/23 經濟日報】【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】2013.07.23 03:08 am

繼上海世博會台灣館、台北101大樓後，李祖原聯合建築事務所近年來首次在台中設計豪宅案「由鉅大恆」。 李祖原是國際建築師，擁有美國普林斯頓建築碩士學位，曾與貝聿銘、彭蔭萱共同合作設計日本大阪萬國博覽會中華民國館，代表台灣參加第七屆威尼斯建築雙年展。李祖原曾榮獲包括行政院全國十大建築師獎、內政部第一屆傑出建築師獎等，還被日本NHK推選為亞洲最佳風雲人物。 近期較受矚目的世博會台灣館，是以「山水心燈: 自然．心靈．城市」為主題，造型靈感來自於天燈。點燈的時候，會出現天燈冉冉升空及蝴蝶飛舞的畫面，象徵台灣為世界祈求平安與幸福。LED天燈的照型，讓台灣館在世博會成為焦點。 「由鉅大恆」位於草悟道國美館第一排，建築概念為「OPEN TONATURE」，為現代極簡風格，外觀規畫雙塔式建築，樓高35樓，坪數為140至300坪，最頂層還設計sky lounge為飄浮的透明盒子，夜間在天際中閃耀光芒。 【2013/07/15 聯合報】【聯合報╱記者江碩涵／即時報導】2013.07.15 06:19 pm

位於上海松江的五星級飯店「Shimao Wonderland Intercontinental 上海洲際世茂仙境酒店」已經開始動工，屆時在這個採石場舊址將豎立起一座結合了冒險與奢華的五星級渡假村，預計投資金額為160億台幣。 洲際世茂仙境酒店由英國 Atkins 建築師事務所設計，以綠建築概念打造，高19層，有380間客房，酒店將建在天馬山腳下一個深達近百米的深坑內，一洗過去「垃圾坑」的臭名，僅有頂樓突出 地面約15公尺，使旅館就像山壁間流洩的瀑布一樣，與天馬山的山區景觀融合為一。採石形成的深坑底部大量積水，建築下部將位於水下，完成後將成為世界第 一個建在廢石坑的五星級度假中心，預計將於2015年落成，一晚的住房費用可能會是新台幣1萬元起跳。 水下的兩層樓中將建有一個水族館和一個水下餐廳，還會有部分客房，腎上腺激素分泌旺盛者可以來到戶外休閒中心參加攀岩、蹦極、水上運動等活動，而喜歡不那麼激烈運動的人可以在綠屋頂花園漫步、在酒店的泳池和健身中心鍛鍊身體，還可欣賞到非常獨特的風景，包括一條飛流直下的瀑布。 2013年6月25日，上海五星級酒店洲際世茂仙境酒店的建設現場，可見到一台挖掘機。這家酒店將建在天馬山下一個廢棄的採石場裡   上海洲際世茂仙境酒店所在基地   Atkins - Shimao Wonderland Intercontinental - rendering 01 Atkins - Shimao Wonderland Intercontinental - rendering 02 Atkins - Shimao...

繼「大安元首」、「九野」、「縱橫天廈」等精品建案之後，寶舖建設聘請日本設計師藤本壯介精心規畫，於台北大安森林公園精華區，推出世界第一座瀑布建築「水樹之間」。

推動三年多的台中州廳及附近地區都更案，市府拍板，四．四公頃的範圍，將分為權利變換、設定地上權及文資再利用的方式，統一辦理招商。

2012年中取得信義計劃區B7案的大陸建設，特地請來美國建築大師理查•麥爾(Richard Meier)為建案操刀，87歲的Richard Meier，是國際知名的白派建築大師，以輕快明亮、線條俐落的作品聞名，透過大量玻璃引進的自然採光，深富現代主義色彩，信義計劃區內豪宅建築風格各異，此次Richard Meier來台加持，與富創D3案的英國建築師 Norman Forster 的「高技派」相互輝映，讓信義計劃區成為國際建築新競技場。